I.CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
1. Luật Xây dựng 2014 (Luật số 50/2014/QH13) và Luật sửa đổi 2020 (Luật số 62/2020/QH14)
2. Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (văn bản gốc) và Nghị định 50/2021/NĐ-CP (văn bản sửa đổi)
3. Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng thi công xây dựng
4. Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
5. Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13)
6. Luật Thương mại 2005 (Luật số 36/2005/QH11)
II. NHÓM ĐIỀU KHOẢN ĐẶC THÙ BẮT BUỘC TRONG MỌI HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
Đây là nhóm điều khoản “xương sống” quyết định công trình có đảm bảo an toàn pháp lý hay không. Một hợp đồng thiếu các điều khoản này gần như chắc chắn dẫn đến rủi ro về tiến độ, chất lượng, thanh toán và tranh chấp.
Nhóm điều khoản đặc thù bắt buộc gồm:
1. Điều khoản về hồ sơ pháp lý công trình
– Hồ sơ thiết kế;
– Giấy phép xây dựng;
– Năng lực nhà thầu.
2. Điều khoản phạm vi công việc – tiêu chuẩn kỹ thuật – vật liệu sử dụng
– Mô tả chi tiết từng hạng mục;
– TCVN áp dụng;
– Vật liệu, thiết bị, nhân lực chủ chốt.
3. Điều khoản tiến độ thi công và mốc thời gian quan trọng
– Tiến độ tổng thể;
– Tiến độ chi tiết;
– Điều kiện gia hạn tiến độ.
4. Điều khoản giá hợp đồng – điều chỉnh giá
– Loại giá (trọn gói/đơn giá cố định/điều chỉnh);
– Trường hợp được bù giá;
– Hồ sơ điều chỉnh giá.
5. Điều khoản thanh toán – tạm ứng – bảo lãnh
– Thanh toán theo giai đoạn;
– Hồ sơ thanh toán;
– Bảo lãnh tạm ứng – bảo lãnh thực hiện.
6. Điều khoản an toàn lao động – bảo hiểm bắt buộc
– Bảo hiểm công trình;
– Bảo hiểm tai nạn lao động;
– Bảo hiểm bên thứ ba.
7. Điều khoản nghiệm thu – bàn giao – hoàn công
– Nghiệm thu từng phần;
– Nghiệm thu tổng thể;
– Điều kiện từ chối nghiệm thu.
8. Điều khoản bảo hành – bảo trì công trình
– Thời hạn bảo hành theo luật;
– Mức bảo lãnh;
– Nghĩa vụ sửa chữa.
9. Điều khoản rủi ro – phạt vi phạm – bồi thường thiệt hại
– Phạt chậm tiến độ (tối đa 12%);
– Bồi thường sai vật liệu, hư hỏng công trình;
– Nhật ký công trình làm chứng cứ.
10. Điều khoản giải quyết tranh chấp
– Thương lượng – hòa giải;
– Trọng tài xây dựng;
– Tòa án.
Ảnh 1: Điều khoản đặc thù quan trọng trong hợp đồng xây dựng – Công ty Luật TLK – Hotline: 097.211.8764
III. ĐIỀU KHOẢN PHẠM VI CÔNG VIỆC – YÊU CẦU KỸ THUẬT – TIÊU CHUẨN ÁP DỤNG
Trong lĩnh vực xây dựng, phạm vi công việc và yêu cầu kỹ thuật là yếu tố nền tảng quyết định chất lượng công trình. Đây cũng là nội dung phát sinh tranh chấp phổ biến nhất do mô tả không rõ ràng hoặc không gắn với tiêu chuẩn kỹ thuật cụ thể.
Để đảm bảo an toàn pháp lý, điều khoản này cần được xây dựng theo 03 nội dung trọng tâm:
1. Xác định rõ phạm vi công việc
Hợp đồng phải mô tả đầy đủ và chi tiết:
– Từng hạng mục phải thi công;
– Các công việc tạm, công việc phụ trợ;
– Yêu cầu về thiết bị – vật tư – biện pháp thi công;
– Trách nhiệm chuẩn bị mặt bằng, điện, nước, đường công vụ.
Lưu ý: Nếu phạm vi công việc không đầy đủ, nhà thầu có thể yêu cầu tăng chi phí hoặc kéo dài tiến độ.
2. Yêu cầu kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng
Hợp đồng phải viện dẫn:
– TCVN (tiêu chuẩn Việt Nam) áp dụng cho vật liệu;
– Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng;
– Hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt;
– Biện pháp thi công do nhà thầu đề xuất và chủ đầu tư chấp thuận.
3. Điều khoản ràng buộc chất lượng
Quy định rõ:
– Vật liệu thay thế phải được chủ đầu tư chấp thuận;
– Không được tự ý thay đổi biện pháp thi công;
– Mọi sản phẩm phải được nghiệm thu theo tiêu chuẩn kỹ thuật đã thỏa thuận.
Nhóm điều khoản này giúp hạn chế tối đa tranh chấp về chất lượng và là cơ sở quan trọng để từ chối nghiệm thu nếu nhà thầu không đáp ứng yêu cầu.
IV. ĐIỀU KHOẢN TIẾN ĐỘ THI CÔNG – MỐC THỜI GIAN – PHẠT CHẬM TIẾN ĐỘ
Tiến độ thi công là “xương sống” của mọi dự án. Chỉ cần chậm tiến độ ở một giai đoạn, cả dự án có thể đội chi phí, phát sinh phạt hợp đồng hoặc ảnh hưởng dây chuyền đến các gói thầu khác. Vì vậy, điều khoản tiến độ phải cụ thể, đo lường được và gắn với chế tài rõ ràng.
1. Tiến độ tổng thể và tiến độ chi tiết
Hợp đồng cần quy định:
– Ngày khởi công, ngày hoàn thành;
– Tiến độ từng giai đoạn: móng – thân – hoàn thiện;
– Tiến độ nghiệm thu phần việc;
– Thời gian tạm dừng thi công trong trường hợp bất khả kháng.
2. Quy tắc xác định chậm tiến độ
Một số dự án thất bại vì hợp đồng không quy định rõ khi nào bị coi là “chậm tiến độ”.
Nên quy định:
– Chậm tiến độ khi vượt quá số ngày thỏa thuận;
– Chậm tiến độ khi không đạt khối lượng theo kế hoạch;
– Chậm tiến độ khi không bố trí nhân lực – vật lực đúng cam kết.
3. Phạt chậm tiến độ theo luật
Theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP, mức phạt tối đa:
– Không quá 12% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm.
Hợp đồng nên quy định:
– Mức phạt cố định theo ngày;
– Mức phạt theo tỷ lệ phần trăm;
– Quyền tạm dừng hợp đồng của chủ đầu tư.
4. Xử lý trường hợp bất khả kháng
– Thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, thay đổi quy hoạch;
– Thời gian kéo dài tiến độ phải tương ứng mức ảnh hưởng;
– Nhà thầu phải thông báo trong thời hạn hợp lý.
V. ĐIỀU KHOẢN GIÁ HỢP ĐỒNG – CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH GIÁ
Giá hợp đồng xây dựng là nội dung được quan tâm nhất và cũng là nguyên nhân gây tranh chấp nhiều nhất. Đặc biệt trong giai đoạn biến động giá vật liệu, việc quy định cơ chế điều chỉnh giá là bắt buộc để đảm bảo an toàn pháp lý.
1. Xác định loại giá hợp đồng
Theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP:
– Hợp đồng trọn gói;
– Hợp đồng đơn giá cố định;
– Hợp đồng đơn giá điều chỉnh;
– Hợp đồng theo thời gian;
– Hợp đồng theo tỷ lệ.
Mỗi loại hợp đồng tương ứng mức rủi ro khác nhau của chủ đầu tư và nhà thầu.
2. Trường hợp được điều chỉnh giá
– Biến động giá vật liệu theo công bố của Nhà nước;
– Thay đổi thiết kế;
– Điều chỉnh khối lượng công việc;
– Các nguyên nhân bất khả kháng.
3. Phương pháp tính giá điều chỉnh
Hợp đồng phải quy định:
– Cách xác định đơn giá mới;
– Nguồn dữ liệu giá (Sở Xây dựng, Liên Sở…);
– Hồ sơ đề xuất điều chỉnh: báo giá, nhật ký công trình, biên bản xác nhận.
4. Phân chia rủi ro về giá
Trong hợp đồng cần quy định rõ:
– Rủi ro do nhà thầu tự chịu;
– Rủi ro do chủ đầu tư chịu;
– Cơ chế chia sẻ rủi ro theo thỏa thuận.
VI. ĐIỀU KHOẢN THANH TOÁN – CHỨNG TỪ – BẢO LÃNH
Thanh toán là nguồn gốc của đa số tranh chấp trong hợp đồng xây dựng. Điều khoản này phải chặt chẽ, rõ ràng và tuân thủ đúng các quy định pháp luật về quản lý thanh toán.
1. Phương thức thanh toán
– Thanh toán theo giai đoạn;
– Thanh toán theo khối lượng nghiệm thu;
– Thanh toán theo sản phẩm hoàn thành.
2. Hồ sơ thanh toán
Bắt buộc phải có:
– Biên bản nghiệm thu;
– Bảng khối lượng hoàn thành;
– Hóa đơn tài chính;
– Các tài liệu chứng minh công việc phát sinh;
– Nhật ký công trình (nếu liên quan).
3. Tạm ứng và bảo lãnh tạm ứng
Chủ đầu tư có quyền yêu cầu:
– Bảo lãnh tạm ứng;
– Bảo lãnh thực hiện hợp đồng;
– Thu hồi tạm ứng theo từng giai đoạn.
4. Điều khoản chống chiếm dụng vốn
Nên quy định:
– Thời hạn thanh toán cụ thể;
– Lãi suất chậm thanh toán;
– Quyền tạm ngừng thi công nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
VII. ĐIỀU KHOẢN AN TOÀN LAO ĐỘNG – BẢO HIỂM CÔNG TRÌNH – BẢO HIỂM BÊN THỨ BA
An toàn lao động trong xây dựng là yêu cầu bắt buộc, đặc biệt đối với các dự án có độ rủi ro cao. Mọi tai nạn đều có thể gây thiệt hại lớn và phát sinh trách nhiệm bồi thường.
1. Nghĩa vụ tuân thủ quy định an toàn lao động
– Hợp đồng phải dẫn chiếu quy định của Luật An toàn vệ sinh lao động;
– Nhà thầu phải lập biện pháp đảm bảo an toàn;
– Tất cả nhân sự phải được huấn luyện an toàn.
2. Bảo hiểm công trình
Theo luật, các loại bảo hiểm bắt buộc gồm:
– Bảo hiểm công trình xây dựng;
– Bảo hiểm tai nạn lao động;
– Bảo hiểm tổn thất do thiên tai;
– Bảo hiểm tài sản tạm thời trên công trường.
3. Bảo hiểm bên thứ ba
Dùng trong trường hợp:
– Ảnh hưởng đến nhà dân xung quanh;
– Gây sụt lún, nứt, hư hỏng công trình liền kề;
– Thiệt hại tài sản của bên thứ ba.
4. Quy trình xử lý sự cố
– Báo cáo ngay cho chủ đầu tư;
– Lập biên bản hiện trường;
– Ảnh, video, nhật ký công trình;
– Yêu cầu giám định thiệt hại;
– Chế độ bồi thường.
Ảnh 2: Điều khoản an toàn lao động và bảo hiểm công trình trong hợp đồng xây dựng – Công ty Luật TLK – Hotline: 097.211.8764
VIII. ĐIỀU KHOẢN NGHIỆM THU – BÀN GIAO – HOÀN CÔNG
Nghiệm thu là căn cứ quan trọng để xác định chất lượng công việc, làm cơ sở thanh toán, bàn giao và đưa công trình vào sử dụng. Tòa án và Trọng tài đánh giá rất cao hồ sơ nghiệm thu khi giải quyết tranh chấp.
1. Quy định về nghiệm thu từng phần và nghiệm thu tổng thể
Hợp đồng phải nêu rõ:
– Nghiệm thu theo hạng mục;
– Nghiệm thu theo giai đoạn;
– Nghiệm thu tổng thể hoàn thành công trình;
– Các tiêu chí nghiệm thu dựa trên hồ sơ thiết kế – TCVN – kết quả thí nghiệm.
2. Hồ sơ nghiệm thu bắt buộc
Bao gồm:
– Biên bản nghiệm thu công việc xây dựng;
– Nhật ký công trình;
– Kết quả thí nghiệm vật liệu;
– Bản vẽ hoàn công;
– Các tài liệu kiểm tra kỹ thuật khác.
3. Điều khoản từ chối nghiệm thu
Chủ đầu tư có quyền:
– Yêu cầu làm lại khi công việc không đạt yêu cầu;
– Từ chối nghiệm thu khi nhà thầu sử dụng vật liệu sai quy định;
– Không thanh toán khi không có nghiệm thu hợp lệ.
4. Điều khoản bàn giao
Bàn giao phải kèm theo:
– Biên bản bàn giao;
– Hồ sơ hoàn công;
– Tài liệu hướng dẫn vận hành;
– Danh mục thiết bị;
– Giấy chứng nhận chất lượng,…
IX. ĐIỀU KHOẢN BẢO HÀNH – BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
Bảo hành là trách nhiệm bắt buộc của nhà thầu theo Luật Xây dựng, nhằm bảo đảm công trình vận hành an toàn, đúng chất lượng.
1. Thời hạn bảo hành
Theo luật:
– Công trình nhà ở: tối thiểu 24 tháng;
– Công trình cấp I – đặc biệt: tối thiểu 60 tháng;
– Các công trình khác: 12–24 tháng.
2. Mức bảo lãnh bảo hành
Quy định mức bảo lãnh thường từ:
– 2% – 10% giá trị hợp đồng tùy loại công trình;
– Hình thức: bảo lãnh ngân hàng.
3. Quy trình thực hiện bảo hành
– Chủ đầu tư thông báo lỗi bằng văn bản;
– Nhà thầu phải xử lý trong thời hạn nhất định;
– Nếu nhà thầu không thực hiện → chủ đầu tư được thuê đơn vị khác sửa chữa và khấu trừ vào bảo lãnh.
4. Điều khoản bảo trì
– Quy định nghĩa vụ lập quy trình bảo trì công trình;
– Thời gian bảo trì;
– Chi phí bảo trì do bên nào chịu.
X. ĐIỀU KHOẢN XỬ LÝ RỦI RO, VI PHẠM VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI
Đây là nhóm điều khoản quyết định khả năng hạn chế tổn thất khi phát sinh sự cố hoặc vi phạm nghĩa vụ.
1. Phạt vi phạm
Theo pháp luật về hợp đồng xây dựng:
– Mức phạt không vượt quá 12% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm;
– Các trường hợp phạt phổ biến: chậm tiến độ, vi phạm kỹ thuật, vi phạm an toàn lao động.
2. Bồi thường thiệt hại
Nhà thầu phải bồi thường khi:
– Làm hỏng công trình lân cận;
– Gây tai nạn lao động dẫn đến thiệt hại cho bên thứ ba;
– Thi công sai thiết kế gây thiệt hại về tài sản;
– Chậm tiến độ gây tổn thất tài chính cho chủ đầu tư.
3. Điều khoản về nhật ký công trình và biên bản hiện trường
Đây là chứng cứ cực kỳ quan trọng khi xảy ra tranh chấp:
– Ghi nhận điều kiện thi công;
– Ghi nhận sự kiện phát sinh;
– Làm căn cứ xác định lỗi.
4. Rủi ro bất khả kháng
– Mưa bão, lũ lụt, dịch bệnh, thay đổi quy hoạch;
– Bên bị ảnh hưởng phải chứng minh thiệt hại và thông báo kịp thời.
XI. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
1. Hợp đồng xây dựng bắt buộc phải có những điều khoản nào?
Tối thiểu gồm: phạm vi công việc, giá hợp đồng, tiến độ, nghiệm thu, thanh toán, bảo hành, giải quyết tranh chấp, phạt và bồi thường.
2. Khi phát sinh khối lượng ngoài hợp đồng thì xử lý thế nào?
Phải lập biên bản xác nhận khối lượng phát sinh, được chủ đầu tư chấp thuận bằng văn bản trước khi thi công.
3. Giá hợp đồng xây dựng có được điều chỉnh không?
Có, trong các trường hợp như biến động giá vật liệu, thay đổi thiết kế, khối lượng phát sinh, bất khả kháng… theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP.
4. Nhà thầu chậm tiến độ thì chủ đầu tư có quyền gì?
Được phạt vi phạm, yêu cầu bồi thường, tạm dừng thi công hoặc chấm dứt hợp đồng theo quy định.
5. Tai nạn lao động xảy ra, ai chịu trách nhiệm?
Nhà thầu thi công chịu trách nhiệm chính, tùy trường hợp phải bồi thường và có thể bị xử lý theo pháp luật.
6. Tranh chấp hợp đồng xây dựng nên giải quyết ở đâu?
Trọng tài thương mại là lựa chọn tối ưu vì nhanh, chuyên môn cao; Tòa án được chọn khi tranh chấp phức tạp hoặc cần thi hành cưỡng chế.
👉 Quý Khách hàng có thể tham khảo thêm thông tin về Hệ sinh thái TLK và các gói ưu đãi dịch vụ Pháp lý, Kế toán – Thuế đang được áp dụng dưới đây.
🔗 Chính sách ưu đãi dịch vụ pháp lý của Công ty Luật TLK
🔗 Chính sách ưu đãi dịch vụ Kế toán – Thuế của Công ty Tư vấn và Đại lý thuế TLK Global
🔗 Hệ sinh thái TLK: Công ty Luật TLK và Công ty Tư vấn và Đại lý Thuế TLK Global
Ảnh 3: Luật sư Công ty Luật TLK tư vấn soạn thảo hợp đồng xây dựng – Hotline: 097.211.8764
XII. THÔNG TIN LIÊN HỆ CÔNG TY LUẬT TLK
Hợp đồng xây dựng là loại hợp đồng có rủi ro cao nhất trong lĩnh vực kinh doanh. Một điều khoản sơ sài có thể dẫn đến thiệt hại hàng tỷ đồng, chậm tiến độ nhiều tháng hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi tối đa, chủ đầu tư và nhà thầu cần được tư vấn bởi đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.
Công ty Luật TLK cam kết đồng hành cùng khách hàng trong việc: soạn thảo – rà soát – đàm phán – giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng, đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả thực tiễn.
CÔNG TY LUẬT TLK
🌐 Website: https://tlklawfirm.vn
📧 Email: info@tlklawfirm.vn
☎ Tel: 0243.2011.747
📞 Hotline: 097.211.8764 / 0969.760.195
