MUA NHÀ ĐẤT NẰM TRONG KHU QUY HOẠCH THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO
CÂU HỎI
Kính chào công ty Luật TNHH TLK, đầu năm nay tôi có mua một mảnh đất từ người quen. Vì tin tưởng nhau nên khi mua bán tôi không kiểm tra quá kỹ về thông tin mảnh đất. Đến khi đi làm thủ tục sang tên thì tôi được biết là mảnh đất đó nằm trong khu quy hoạch. Vậy giờ đây tôi phải làm thế nào? Liệu tôi có thể được đền bù số tiền đã bỏ ra mua mảnh đất đó hay không. Hiện tôi đang rất lo lắng, mong được Quý công ty tư vấn và giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Trường hợp đất nằm trong quy hoạch có được phép xây dựng không?
2. Có nên mua đất đã có quy hoạch?
3. Thế nào là quy hoạch sử dụng đất?
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch số: 35/2018/QH14 được Quốc hội thông qua ngày 20 tháng 11 năm 2018
4. Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;
5. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện vào từng thời điểm tại từng địa phương khác nhau. Khi có quy hoạch, quyết định thu hồi đất, các quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế và khả năng cao bị thu hồi đất. Trên thực tế, nhiều trường hợp người mua do sơ suất hoặc bị lừa dối dẫn đến mua phải nhà đất thuộc khu quy hoạch. Vậy làm thế nào để xác định nhà đất có thuộc quy hoạch hay không? Mua nhà đất nằm trong khu quy hoạch thì xử lý thế nào? Để giúp khách hàng giải quyết những vướng mắc liên quan, chúng tôi - Công ty Luật TLK xin đưa ra những giải thích và lựa chọn phương án xử lý liên quan tới vấn đề: “Mua nhà đất nằm trong khu quy hoạch thì xử lý thế nào?”.
Ảnh 1. Mua nhà đất nằm trong khu quy hoạch_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN ĐẾN MUA NHÀ ĐẤT NẰM TRONG KHU QUY HOẠCH
1. Đất nằm trong khu quy hoạch là gì?
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Theo đó, có thể hiểu đất nằm trong khu quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Có các quy hoạch đất đai phổ biến như: quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch làm đường giao thông… Thông thường, đất trong khu quy hoạch sẽ được thu hồi theo quy định của pháp luật để phục vụ các mục đích trên.
2. Có nên mua nhà đất nằm trong khu quy hoạch?
Nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
- Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
- Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Có thể thấy, đất quy hoạch là vùng đất được sử dụng cho những mục đích nhất định. Việc có nên mua đất trong quy hoạch hay không còn tùy thuộc vào nhu cầu và mục đích sử dụng của người mua nhà đất. Ví dụ như nếu có ý định mua đất để sinh sống lâu dài, ổn định thì bạn cần cân nhắc trường hợp đất nằm trong quy hoạch sẽ không được phép xây dựng nhà ở; hoặc nhà đất đó sẽ bị thu hồi khi thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, người sử dụng đất thuộc quy hoạch vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:
- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi;
- Có thể được chuyển nhượng, tặng cho;
- Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất. Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị Nhà nước thu hồi. Trên thực tế, nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất.
3. Cách xử lý khi mua nhà đất nằm trong khu quy hoạch
Khi mua nhà đất nằm trong khu quy hoạch, người sử dụng đất có thể xử lý theo hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, được bồi thường khi thu hồi đất…
Trường hợp 2: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trường hợp 3: Đã có kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt nhưng sau 3 năm kể từ thời điểm được phê duyệt mà đất không bị thu hồi/chuyển mục đích sử dụng và cơ quan Nhà nước có thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Mua nhầm đất quy hoạch có đòi lại được tiền không?
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Vì vậy, nếu người bán biết nhà đất của mình nằm trong kế hoạch quy hoạch nhưng vẫn cố tình che giấu, lừa dối để bán cho người khác, giao dịch mua bán đó sẽ bị vô hiệu hóa. Khi đó, người mua có quyền khởi kiện bên bán, yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hóa hợp đồng và lấy lại khoản tiền đó.
=> Xem thêm: Thủ tục xin cung cấp thông tin quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
Ảnh 2. Nhà đất nằm trong khu quy hoạch_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: MUA NHÀ ĐẤT NẰM TRONG KHU QUY HOẠCH THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Khi mua nhà đất nằm trong khu quy hoạch, người sử dụng đất có thể xử lý theo ba trường hợp sau:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, được bồi thường khi thu hồi đất…
Trường hợp 2: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trường hợp 3: Đã có kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt nhưng sau 3 năm kể từ thời điểm được phê duyệt mà đất không bị thu hồi/chuyển mục đích sử dụng và cơ quan Nhà nước có thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Người mua có quyền khởi kiện bên bán nếu có căn cứ, chứng cứ cho rằng người bán che giấu, lừa dối thông tin về nhà đất có quy hoạch trong hợp đồng mua bán. Đồng thời, yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hóa hợp đồng và lấy lại khoản tiền đó.
=> Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch xây dựng
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN MUA NHÀ ĐẤT NẰM TRONG KHU QUY HOẠCH
Câu hỏi 1: Làm thế nào để xác định đất có nằm trong khu quy hoạch hay không?
Trả lời:
Quy hoạch sử dụng đất được công bố công khai và có thể thay đổi theo từng thời gian. Người dân muốn kiểm tra mảnh đất của mình có nằm trong khu quy hoạch hay không có thể sử dụng các phương thức sau:
– Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin quy hoạch ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
– Kiểm tra thông qua các công ty kinh doanh bất động sản, dịch vụ ở địa phương;
– Kiểm tra tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện
Theo đó, người dân có thể tìm hiểu thông tin về quy hoạch sử dụng đất và kiểm tra mảnh đất của mình theo các cách trên.
Câu hỏi 2: Thủ tục chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Nếu đất nằm trong quy hoạch vẫn thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng thì thủ tục chuyển nhượng giống với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường như sau:
Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
=> Xem thêm: Đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất có được tách thửa nữa không?
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
