CÁC TRANH CHẤP CÓ THỂ XẢY RA KHI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
CÂU HỎI
Kính chào Công ty Luật TNHH TLK, tôi đang có dự định mua một căn chung cư tại khu dự án bất động sản ngoại thành Hà Nội. Tuy nhiên, dự án này mới đang trong giai đoạn khởi công và dự kiến hoàn thiện trong vòng 03 năm tới. Vì vậy, nếu tôi mua chung cư tại đó sẽ trở thành tài sản hình thành trong tương lai. Tôi khá băn khoăn về những tranh chấp có thể xảy ra khi tham gia mua bán loại tài sản này. Vậy Quý công ty có thể cho tôi biết những tranh chấp gì có thể xảy ra khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai? Mong được Quý Công ty giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những gì
2. Chung cư đang hoàn thiện có được xem là tài sản hình thành trong tương lai?
3. Quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014;
3. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một giao dịch không còn xa lạ trên thị trường bất động sản hiện nay. Các giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai đều đem lại những lợi ích nhất định cho cả người bán và người mua. Tuy nhiên, tiềm ẩn trong những giao dịch này là các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Đây cũng là vấn đề mà đông đảo Quý Khách hàng gửi đến cho Công ty Luật TNHH TLK. Chính vì vậy, Chúng tôi - Công ty Luật TNHH TLK sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách về vấn đề trên thông qua bài viết dưới đây.
Ảnh 1. Các tranh chấp có thể xảy ra khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN TỚI CÁC TRANH CHẤP CÓ THỂ XẢY RA KHI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1. Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có thể hiểu bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được tồn tại trong thực tế. Việc rao bán các dự án, công trình như vậy nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt chỗ” một khu ở mới và giúp các chủ đầu tư thu trước của người mua một khoản tiền nhằm phục vụ cho việc xây dựng dự án.
Như vậy, có thể hiểu mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
2. Điều kiện mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Bất động sản hình thành trong tương lai được phép kinh doanh khi đáp ứng những điều kiện quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng quy định cụ thể về việc thanh toán khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, trong đó:
- Lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng;
- Các lần thanh toán tiếp theo tùy vào thỏa thuận hai bên và tiến độ xây dựng nhưng không quá: 70% trước khi bàn giao căn hộ. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc thanh toán trong những đợt tiếp theo không được quá 95% giá trị của hợp đồng;
- Khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng;
Ngoài ra, các bên không được tự do thỏa thuận mức thanh toán khác với quy định ở trên.
Tóm lại, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép mua bán khi đáp ứng các quy định trên.
=> Xem thêm: Thế chấp và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai?
3. Các tranh chấp có thể xảy ra khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Mặc dù việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là giao dịch được pháp luật cho phép nhưng các bên cần lưu ý khi thực hiện giao dịch này, tránh việc xảy ra tranh chấp. Dưới đây là những tranh chấp có thể xảy ra khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Tranh chấp về việc thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai
Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định cụ thể về các mức thanh toán tuy nhiên nhiều trường hợp chủ đầu tư có thể sẽ thực hiện trái quy định này. Chủ đầu tư sẽ yêu cầu người mua thanh toán vượt quá phần trăm giá trị hợp đồng mà pháp luật đã quy định hoặc đề nghị người mua ký thêm Phụ lục Hợp đồng nhằm yêu cầu người mua thanh toán bổ sung. Hoặc chủ đầu tư có thể yêu cầu thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định. Từ đó, dẫn đến tranh chấp về việc thanh toán khi cả hai bên không thống nhất việc thanh toán đúng theo quy định của pháp luật. Người mua hoàn toàn có quyền từ chối yêu cầu này của Chủ đầu tư dựa vào các quy định về thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai.
Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, người mua cần lưu ý thỏa thuận với chủ đầu tư về việc sẽ hoàn tất thanh toán 100% giá trị Hợp đồng sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều khoản này sẽ giúp tránh được trường hợp người mua đã thanh toán hết nhưng Chủ đầu tư gây khó khăn trong việc hỗ trợ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tranh chấp khi chủ đầu tư chậm thực hiện bàn giao nhà/bất động sản
Việc Chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà/bất động sản không đúng thời hạn đã và đang xảy ra khá phổ biến. Không ít chủ đầu tư thường xuyên trì hoãn kéo dài nghĩa vụ bàn giao nhà/bất động sản gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong Hợp đồng. Do đó, nếu Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà/bất động sản đúng thời hạn, chất lượng như đã cam kết tại Hợp đồng thì người mua có quyền:
(i) Yêu cầu bàn giao nhà/bất động sản đúng thời hạn; trường hợp Chủ đầu tư thực hiện việc giao chậm trễ và người mua chấp nhận thì có thể nhận bàn giao nhà/bất động sản chậm và yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm do việc bàn giao vi phạm thời hạn quy định theo mức bồi thường, phạt vi phạm được quy định cụ thể trong Hợp đồng giữa các bên; hoặc
(ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì người mua nhà có thể khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Tranh chấp về việc chủ đầu tư bàn giao nhà/bất động sản không đúng cam kết tại Hợp đồng
Ngoài những tranh chấp trên, việc mua bất động sản hình thành trong tương lai còn có thể xảy ra tranh chấp khi Chủ đầu tư bàn giao nhà/bất động sản không đúng với chất lượng công trình, thiết kế, kết cấu như đã được giới thiệu hay như mẫu nhà trước đó; hoặc các tiện ích và dịch vụ đính kèm không đạt chất lượng, lỗi thi công không đúng với các nội dung đã cam kết tại Hợp đồng,… Điều này dẫn tới tranh chấp giữa người mua và Chủ đầu tư về chất lượng nhà ở/bất động sản được bàn giao.
Hành vi bàn giao nhà/bất động sản không đúng cam kết ban đầu đã vi phạm quy định tại Luật kinh doanh Bất động sản 2014 về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh. Do đó người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư tiến hành khắc phục vi phạm đó hoặc thương lượng về việc giảm giá. Nếu Chủ đầu tư không tiến hành khắc phục hoặc không thể khắc phục được vi phạm của mình thì người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do chất lượng không đúng cam kết. Người mua cần lưu ý rằng trong trường hợp chưa thể thống nhất về việc bồi thường hoặc Chủ đầu tư chưa hoàn thành việc khắc phục đối với lỗi về chất lượng như hai bên đã thỏa thuận thì người mua không nên tiến hành ký biên bản bàn giao nhà với Chủ đầu tư.
Để phòng tránh các tranh chấp nêu trên và đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của mình, người mua cần đọc kỹ hợp đồng hiện Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, cần quan sát kỹ lưỡng việc xây dựng dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng khoản tiền ứng trước, chủ động kiểm tra thực tế tại công trình, dự án.
=> Xem thêm: Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: CÁC TRANH CHẤP CÓ THỂ XẢY RA KHI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là giao dịch hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được phép kinh doanh.
Các tranh chấp có thể xảy ra khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là:
(i) Tranh chấp về việc thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai;
(ii) Tranh chấp khi chủ đầu tư chậm thực hiện bàn giao nhà/bất động sản;
(iii) Tranh chấp về việc chủ đầu tư bàn giao nhà/bất động sản không đúng cam kết tại Hợp đồng.
Để có thể hạn chế cũng như khắc phục tình trạng xảy ra tranh chấp khi mua bát bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần đọc kỹ hợp đồng, kiểm tra thông tin chủ đầu tư, tiến độ xây dựng tại công trường.
Ảnh 2. Các tranh chấp có thể xảy ra khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai_Hotline: 0972118764
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN TỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Câu 1: Tôi có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về việc sử dụng tiền ứng trước trong thanh toán nhà hình thành trong tương lai không?
Trả lời:
Câu trả lời là có.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Câu 2: Có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai không?
Trả lời:
Câu trả lời là có.
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
=> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: (+84) 97 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
