GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH BẰNG GIẤY VIẾT TAY
CÂU HỎI
Kính chào công ty Luật TNHH TLK, tôi đã sống xa quê nhiều năm và muốn chuyển về quê sống. Vì vậy cuối năm 2022 tôi có mua một mảnh đất ở quê do chú tôi đứng tên. Hai bên đã ký giấy mua bán viết tay và thanh toán đầy đủ tiền mua mảnh đất. Đến khi tôi chuyển về quê và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho mảnh đất đó thì chú tôi lại nói rằng không muốn bán cho tôi nữa mà sẽ trả lại tiền cho tôi. Chú tôi cũng không cung cấp các giấy tờ để tôi làm sang tên sổ đỏ. Tôi không đồng ý với ý kiến đó của chú và muốn nhận được mảnh đất như đã thỏa thuận trước đó. Vậy luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi phải giải quyết như thế nào? Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Hủy hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có phải bồi thường không?
3. Hợp đồng thế chấp đất viết tay chưa có công chứng, chứng thực có hợp pháp?
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Bộ luật Tố tụng dân sự số: 92/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2015;
3. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
4. Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch số: 35/2018/QH14 được Quốc hội thông qua ngày 20 tháng 11 năm 2018
5. Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;
6. Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017;
7. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Hiện nay có nhiều tranh chấp đất đai xảy ra do thực hiện giao dịch mua bán bằng giấy viết tay không qua công chứng, chứng thực. Trong khi pháp luật quy định hầu hết các giao dịch liên quan đến bất động sản cần phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Vì vậy, không ít trường hợp các cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay như trên đã dẫn đến tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng. Để giúp khách hàng giải quyết những vướng mắc liên quan, chúng tôi - Công ty Luật TLK xin đưa ra những giải thích và lựa chọn phương án xử lý liên quan tới vấn đề: “Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong giao dịch bằng giấy viết tay”.
Ảnh 1. Mua đất thông qua giấy viết tay_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY
1. Giấy viết tay mua bán đất có giá trị pháp lý không?
Giấy mua bán đất viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực. Các bên trong giao dịch sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thể hiện qua văn bản viết tay.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo hình thức và dẫn tới hiệu lực của giao dịch.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Các trường hợp hợp đồng ký kết sau ngày ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) mà không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.
2. Trường hợp giấy viết tay mua bán đất vẫn có giá trị pháp lý
Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có 02 trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, hoặc ký kết hợp đồng không công chứng không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, đó là
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay không có công chứng/chức thực vẫn có hiệu lực. Khi đó, một bên hoặc các bên trong giao dịch phải có yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch. Khi được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch này, các bên không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực thì vẫn có giá trị pháp lý.
3. Cách giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay
Trường hợp xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong giao dịch bằng giấy viết tay, Quý khách hàng có thể lựa chọn các phương thức giải quyết sau:
Phương thức 1: Giải quyết bằng thủ tục hành chính
Các bên có thể tự hòa giải tranh chấp đất đai thông qua tự thỏa thuận, bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không hòa giải được thì có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn.
Phương thức 2: Khởi kiện tại Tòa án
Một trong các bên có thể gửi đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền kèm theo các tài liệu và chứng cứ. Sau khi thụ lý vụ án Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau đó, Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án. Tuy nhiên, nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
Phương thức 3: Yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch bằng giấy viết tay
Trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì một trong các bên giao dịch có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Một trong các bên sẽ nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự kèm theo các tài liệu, chứng cứ về việc đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Trường hợp xét thấy đủ điều kiện thụ lý, Tòa án ra văn bản thông báo thụ lý yêu cầu và mở phiên họp giải quyết việc dân sự theo quy định.
=> Xem thêm: Đất chỉ có giấy mua bán viết tay thì thủ tục xin cấp sổ đỏ thực hiện như thế nào?
Ảnh 2. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong giao dịch bằng giấy viết tay_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH BẰNG GIẤY VIẾT TAY
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong giao dịch bằng giấy viết tay, quý khách hàng có thể sử dụng một trong ba phương thức là:
- Giải quyết thông qua thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
- Yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự.
Đối với trường hợp của Quý khách hàng: Giao dịch bằng giấy viết tay phát sinh vào cuối năm 2022 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực) và Quý khách đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Khi được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch này, Quý khách không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực giấy viết tay trên. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ cung cấp giấy tờ và hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Quý khách hàng.
=> Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch xây dựng
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH BẰNG GIẤY VIẾT TAY
Câu hỏi 1: Hủy hợp đồng bán đất bằng tay có phải bồi thường không?
Trả lời:
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, nếu như bản án của Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Mức bồi thường thiệt hại cụ thể là bao nhiêu thì do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án xác định. Khi đó, Tòa án xác định mức bồi thường dựa trên thiệt hại thực tế xảy ra và mức độ lỗi của chủ thể gây thiệt hại đó.
Câu hỏi 2: Tranh chấp đất đai có áp dụng thời hiệu khởi kiện không?
Trả lời:
Câu trả lời là Không.
Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện quyền sử dụng đất. Do đó, các bên yêu cầu sẽ không bị giới hạn về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai. Người có quyền khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân bất cứ lúc nào kể từ ngày phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
=> Xem thêm: Đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất có được tách thửa nữa không?
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
