Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư giữa hai nhà đầu tư nước ngoài Công ty Luật TLK

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ ÁP DỤNG

Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 do Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020;
Nghị định số 31/2021/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 26/3/2021, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư;
Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 do Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020;
Các điều ước quốc tế về đầu tư mà Việt Nam là thành viên (nếu có);
Văn bản hướng dẫn còn hiệu lực của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

II. NHẬN ĐỊNH PHÁP LÝ VÀ CHIẾN LƯỢC KIỂM SOÁT RỦI RO

Hai nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam, nhưng không được làm theo cách “chuyển nhượng vốn thông thường” nếu giao dịch làm thay đổi nhà đầu tư thực hiện dự án. Trong đa số trường hợp, bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư.

Trên thực tế, rất nhiều giao dịch M&A giữa các nhà đầu tư nước ngoài bị tắc hồ sơ, kéo dài thời gian hoặc tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu, chỉ vì hiểu sai bản chất pháp lý giữa chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần. Đặc biệt, với các dự án FDI có sử dụng đất, có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thuộc ngành nghề có điều kiện, cơ quan nhà nước sẽ thẩm tra rất chặt chẽ năng lực, điều kiện tiếp cận thị trường và tình trạng pháp lý của dự án.

Bài viết này phân tích toàn diện – cập nhật – đúng luật về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư giữa hai nhà đầu tư nước ngoài, giúp Quý nhà đầu tư:

Nhận diện đúng loại thủ tục phải thực hiện;
Chuẩn bị hồ sơ chuẩn ngay từ đầu;
Tránh rủi ro bị từ chối hoặc phải làm lại hồ sơ.

👉 Xem thêm: Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư tại Việt Nam.

III. CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ LÀ GÌ? HIỂU ĐÚNG BẢN CHẤT PHÁP LÝ

1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư

Theo quy định của pháp luật đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư là việc nhà đầu tư đang thực hiện dự án chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án cho nhà đầu tư khác, trên cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Điểm mấu chốt cần hiểu đúng:

Đối tượng của giao dịch không chỉ là vốn, mà là toàn bộ dự án đầu tư với các yếu tố gắn liền như mục tiêu, quy mô, tiến độ, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm pháp lý.

2. Chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng

Trong bài toán chuyển nhượng giữa hai nhà đầu tư nước ngoài, sẽ luôn tồn tại:

Bên chuyển nhượng: nhà đầu tư nước ngoài đang đứng tên thực hiện dự án;
Bên nhận chuyển nhượng: nhà đầu tư nước ngoài mới, dự kiến tiếp nhận và tiếp tục triển khai dự án tại Việt Nam.

Cơ quan đăng ký đầu tư sẽ đánh giá lại toàn bộ điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, tương tự như xem xét một nhà đầu tư nước ngoài mới tham gia dự án.

3. Phạm vi chuyển nhượng dự án

Pháp luật cho phép:

Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư; hoặc
Chuyển nhượng một phần dự án đầu tư, với điều kiện phần dự án chuyển nhượng có thể tách biệt độc lập về mục tiêu, quy mô, đất đai và tiến độ.

4. Trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Trong hầu hết các giao dịch chuyển nhượng dự án giữa nhà đầu tư nước ngoài:

Bắt buộc phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để ghi nhận nhà đầu tư mới;
Việc chỉ làm thủ tục thay đổi cổ đông/thành viên tại doanh nghiệp là không đủ và tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Ảnh 1: Phân biệt chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng vốn FDI – Công ty Luật TLK – Hotline 097.211.8764

IV. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ GIỮA HAI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư giữa hai nhà đầu tư nước ngoài không phải là quyền đương nhiên, mà chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo Luật Đầu tư và văn bản hướng dẫn.

1. Điều kiện về ngành, nghề đầu tư kinh doanh

Dự án không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh;
Trường hợp dự án thuộc ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tương ứng (tỷ lệ sở hữu, hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động…).

Thực tiễn cho thấy, nhiều hồ sơ bị yêu cầu bổ sung do không rà soát kỹ điều kiện ngành nghề áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài tại thời điểm nhận chuyển nhượng.

2. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài

Bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường theo quy định của pháp luật đầu tư và các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, bao gồm:

Quốc tịch nhà đầu tư;
Hình thức đầu tư;
Tỷ lệ sở hữu vốn;
Phạm vi, đối tác và điều kiện đặc thù (nếu có).

👉 Xem thêm: Dịch vụ tư vấn điều kiện tiếp cận thị trường cho nhà đầu tư nước ngoài

3. Điều kiện về tình trạng pháp lý của dự án

Dự án chỉ được chuyển nhượng khi:

Không bị chấm dứt hoạt động;
Không đang trong quá trình bị thu hồi;
Không có tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến quyền thực hiện dự án.

Trường hợp dự án chậm tiến độ, cơ quan đăng ký đầu tư thường yêu cầu:

Thực hiện thủ tục gia hạn tiến độ dự án trước khi xem xét chuyển nhượng; hoặc
Có phương án tiếp tục triển khai rõ ràng của bên nhận chuyển nhượng.

4. Điều kiện liên quan đến đất đai và nghĩa vụ tài chính

Đối với dự án có sử dụng đất:

Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;
Có hồ sơ pháp lý đất đai đầy đủ, phù hợp với mục tiêu dự án;
Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Đây là nhóm điều kiện dễ phát sinh rủi ro nhất nếu không rà soát kỹ trước giao dịch.

5. Trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Nếu dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư:

Việc chuyển nhượng phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
Thời gian xử lý hồ sơ thường kéo dài hơn so với dự án không thuộc diện này.

V. PHÂN BIỆT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG VỐN

Việc nhầm lẫn hai thủ tục này là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại hoặc giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

1. So sánh về đối tượng chuyển nhượng

Chuyển nhượng dự án đầu tư: chuyển quyền và nghĩa vụ gắn với dự án;
Chuyển nhượng vốn: chỉ chuyển phần vốn góp/cổ phần trong doanh nghiệp.

2. So sánh về cơ quan có thẩm quyền

Chuyển nhượng dự án: Cơ quan đăng ký đầu tư;
Chuyển nhượng vốn: Cơ quan đăng ký kinh doanh.

3. Khi nào bắt buộc phải làm thủ tục chuyển nhượng dự án

Bắt buộc thực hiện khi:

Giao dịch làm thay đổi nhà đầu tư thực hiện dự án;
Bên nhận là nhà đầu tư nước ngoài mới;
Dự án gắn với quyền sử dụng đất hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.

👉 Xem thêm: Thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi thay đổi địa điểm dự án

👉 Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam của công ty luật TLK

VI. HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ (CHI TIẾT)

Hồ sơ chuẩn cần chuẩn bị bao gồm:

Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc thỏa thuận nguyên tắc;
Báo cáo tình hình triển khai dự án đến thời điểm chuyển nhượng;
Hồ sơ pháp lý của bên chuyển nhượng;
Hồ sơ pháp lý của bên nhận chuyển nhượng;
Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng;
Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp;
Hồ sơ pháp lý về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Cơ quan đăng ký đầu tư có thể yêu cầu bổ sung tài liệu tùy từng địa phương và tính chất dự án.

Ảnh 2: Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư FDI giữa hai nhà đầu tư nước ngoài – Công ty Luật TLK – Hotline 097.211.8764

VII. TRÌNH TỰ – THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. Rà soát điều kiện pháp lý trước giao dịch

Thực hiện legal due diligence để:

Xác định đúng loại thủ tục;
Đánh giá rủi ro pháp lý và thuế;
Đề xuất cấu trúc chuyển nhượng phù hợp.

2. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án

Hợp đồng cần quy định rõ:

Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán;
Thời điểm chuyển giao quyền và nghĩa vụ;
Cam kết và trách nhiệm của các bên.

3. Nộp hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư

Hồ sơ nộp tại:

Sở Kế hoạch và Đầu tư; hoặc
Ban Quản lý khu công nghiệp/khu kinh tế (nếu dự án thuộc thẩm quyền).

4. Thẩm tra và chấp thuận

Cơ quan nhà nước thẩm tra:

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng;
Tình trạng pháp lý của dự án;
Việc tuân thủ quy định về đầu tư và đất đai.

5. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh

Ghi nhận:

Nhà đầu tư mới;
Các nội dung điều chỉnh liên quan đến dự án.

👉 Xem thêm: Hồ sơ xin cấp Giấy phép lao động cho chuyên gia nước ngoài

VIII. NGHĨA VỤ THUẾ VÀ TÀI CHÍNH KHI CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư giữa hai nhà đầu tư nước ngoài, nghĩa vụ thuế và tài chính là nội dung dễ phát sinh tranh chấp và rủi ro truy thu nếu không được xác định đúng ngay từ đầu.

1. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư

Bên chuyển nhượng có thể phát sinh thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng;
Nghĩa vụ thuế cụ thể phụ thuộc vào:
- Hình thức chuyển nhượng (toàn bộ hay một phần dự án);
- Cấu trúc giao dịch (chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng vốn);
- Điều ước quốc tế về tránh đánh thuế hai lần (nếu có).

2. Nghĩa vụ tài chính về đất đai

Đối với dự án có sử dụng đất:

Phải hoàn thành tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền chậm nộp (nếu có);
Không hoàn thành nghĩa vụ tài chính là lý do rất phổ biến khiến hồ sơ bị dừng xử lý.

3. Phí, lệ phí hành chính

Lệ phí điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
Phí công bố thông tin theo quy định.

👉 Khuyến nghị thực tiễn: nhà đầu tư nên xác định rõ nghĩa vụ thuế – tài chính trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, tránh tình trạng đã ký nhưng không thể hoàn tất thủ tục pháp lý.

👉 Xem thêm: Ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài

Ảnh 3: Ngành nghề chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng vốn FDI – Công ty Luật TLK – Hotline 097.211.8764

IX. HỒ SƠ BỊ TỪ CHỐI VÀ CÁCH CÔNG TY LUẬT TLK XỬ LÝ

1. Các lý do hồ sơ thường bị từ chối

Trong thực tế triển khai, hồ sơ chuyển nhượng dự án giữa hai nhà đầu tư nước ngoài thường bị từ chối do:

Bên nhận chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường;
Dự án chậm tiến độ nhưng chưa được gia hạn;
Hồ sơ đất đai chưa hoàn chỉnh hoặc còn nghĩa vụ tài chính tồn đọng;
Nhầm lẫn giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vốn;
Hợp đồng chuyển nhượng soạn thảo thiếu điều khoản pháp lý cốt lõi.

2. Cách Công ty Luật TLK xử lý hiệu quả

Công ty Luật TLK thường áp dụng đồng thời các giải pháp:

Rà soát lại cấu trúc giao dịch để lựa chọn phương án pháp lý phù hợp nhất;
Thực hiện gia hạn tiến độ dự án trước khi chuyển nhượng (nếu cần);
Bổ sung, hoàn thiện hồ sơ chứng minh năng lực của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng;
Làm việc trực tiếp với cơ quan đăng ký đầu tư để tháo gỡ vướng mắc.

X. LỢI ÍCH KHI THỰC HIỆN ĐÚNG THỦ TỤC NGAY TỪ ĐẦU

Việc thực hiện đúng và đủ thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư mang lại các lợi ích quan trọng:

Đảm bảo hiệu lực pháp lý của giao dịch chuyển nhượng;
Tránh rủi ro bị tuyên vô hiệu hoặc bị thu hồi dự án;
Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng;
Tạo nền tảng pháp lý vững chắc để tiếp tục triển khai dự án.

XI. QUY TRÌNH CÔNG TY LUẬT TLK HỖ TRỢ NHÀ ĐẦU TƯ

Công ty Luật TLK triển khai quy trình hỗ trợ trọn gói – chuyên sâu – kiểm soát rủi ro, bao gồm:

Tư vấn chiến lược chuyển nhượng dự án phù hợp với mục tiêu đầu tư;
Rà soát pháp lý toàn diện dự án (legal due diligence);
Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng và hồ sơ pháp lý liên quan;
Đại diện làm việc với cơ quan đăng ký đầu tư đến khi hoàn tất thủ tục;
Tư vấn pháp lý hậu chuyển nhượng (điều chỉnh doanh nghiệp, giấy phép con…).

👉 Xem thêm: Dịch vụ tư vấn M&A cho nhà đầu tư nước ngoài.

XII. CAM KẾT DỊCH VỤ CỦA CÔNG TY LUẬT TLK

Công ty Luật TLK cam kết:

Tư vấn đúng luật – đúng bản chất giao dịch;
Bảo đảm tiến độ xử lý hồ sơ theo quy định;
Bảo mật tuyệt đối thông tin dự án và nhà đầu tư;
Đồng hành xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đến sau khi hoàn tất chuyển nhượng.

XIII. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1. Hai nhà đầu tư nước ngoài có được chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam không?
→ Có, nếu đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường và được cơ quan đăng ký đầu tư chấp thuận.

2. Có bắt buộc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không?
→ Có, trong hầu hết các trường hợp chuyển nhượng dự án.

3. Thời gian thực hiện thủ tục là bao lâu?
→ Trung bình từ 15–30 ngày làm việc, có thể dài hơn với dự án phức tạp.

4. Có phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư lại không?
→ Chỉ áp dụng với dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương.

5. Có được chuyển nhượng một phần dự án không?
→ Có, nếu phần dự án đó có thể tách biệt độc lập.

6. Dự án đang chậm tiến độ có được chuyển nhượng không?
→ Có thể, nhưng thường phải gia hạn tiến độ trước.

7. Thuế chuyển nhượng do bên nào chịu?
→ Do các bên thỏa thuận, nhưng bên chuyển nhượng thường là chủ thể nộp thuế.

8. Có cần thành lập doanh nghiệp mới không?
→ Không bắt buộc, tùy cấu trúc giao dịch.

9. Có thể ủy quyền cho đơn vị tư vấn thực hiện không?
→ Có, và đây là phương án được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

10. Rủi ro lớn nhất khi tự làm thủ tục là gì?
→ Hiểu sai loại thủ tục và bị cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ.

👉 Quý Khách hàng có thể tham khảo thêm thông tin về Hệ sinh thái TLK và các gói ưu đãi dịch vụ Pháp lý, Kế toán – Thuế đang được áp dụng dưới đây.

🔗 Chính sách ưu đãi dịch vụ pháp lý của Công ty Luật TLK

🔗 Chính sách ưu đãi dịch vụ Kế toán – Thuế của Công ty Tư vấn và Đại lý thuế TLK Global