CHỦ ĐẦU TƯ CHẬM BÀN GIAO NHÀ NHƯ TIẾN ĐỘ ĐÃ THOẢ THUẬN XỬ LÝ THẾ NÀO?
CÂU HỎI
Kính chào Công ty Luật TNHH TLK, tôi đang có thắc mắc và kính mong được Quý Công ty giải đáp vấn đề như sau: Tôi có mua một căn hộ chung cư tại Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Theo Hợp đồng mua bán, khi tôi thanh toán đầy đủ số tiền mua cho Chủ đầu tư dự án sẽ được nhận nhà. Hiện tại, tôi đã thanh toán đủ số tiền mua, tuy nhiên đến nay đã quá thời hạn 5 tháng so với hợp đồng, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao căn hộ chung cư này cho tôi. Vậy cho tôi hỏi “Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như tiến độ đã thỏa thuận thì xử lý thế nào?” Mong được Quý Công ty giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Trách nhiệm, quyền hạn của ban quản trị nhà chung cư
2. Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những gì?
3. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014;
3. Luật xây dựng số: 50/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 06 năm 2014;
4. Nghị định số: 16/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 28 tháng 01 năm 2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;
5. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Chậm bàn giao nhà đất là hiện tượng thường thấy trong việc mua bán bất động sản hiện nay, nó được hiểu là việc đã đến hạn hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán bất động sản về việc giao bất động sản nhưng bên bán lại không thực hiện nghĩa vụ bàn giao bất động sản cho người mua. Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Vậy khi xảy ra trong trường hợp này người mua nên làm gì để bảo vệ được các quyền và lợi ích hợp pháp của mình và Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như tiến độ đã thỏa thuận thì xử lý thế nào? Đây là câu hỏi mà đông đảo Quý Khách hàng gửi đến cho Công ty Luật TNHH TLK. Chính vì vậy, Chúng tôi - Công ty Luật TNHH TLK sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách về vấn đề trên thông qua bài viết dưới đây.
Ảnh 1. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như tiến độ đã thỏa thuận thì xử lý thế nào?_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN TỚI CHỦ ĐẦU TƯ CHẬM BÀN GIAO NHÀ NHƯ TIẾN ĐỘ ĐÃ THỎA THUẬN
1. Điều kiện bàn giao nhà ở, căn hộ.
Một căn hộ chung cư được cho là đủ điều kiện bàn giao cần phải đáp ứng các tiêu chí dưới đây:
Thứ nhất, hoàn thiện việc xây dựng:
Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Thứ hai, đã được nghiệm thu, đảm bảo đầy đủ các điều kiện bàn giao căn hộ chung cư:
- Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định pháp luật;
- Chủ đầu tư có trách nhiệm nghiệm tổ chức nghiệm thu công trình trước khi bàn giao cho bên mua dưa trên việc tuân thủ những quy định về phòng cháy, chữa cháy cho công trình nhà ở, căn hộ.
Thứ ba, có đủ hồ sơ bàn giao nhà ở, căn hộ do nhà thầu thi công giao:
Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.
Tóm lại, để công trình xây dựng, nhà ở, căn hộ được phép bàn giao cho người mua thì chủ đầu tư, chủ xây dựng cần đáp ứng thực hiện đúng những quy định pháp luật về mặt kỹ thuật, cơ sở hạ tầng và những thủ tục pháp lý theo đúng thời gian quy định. Bên cạnh đó, điều kiện bàn giao căn hộ cần phải đáp ứng các điều kiện khác theo hợp đồng, thoả thuận giữa hai bên (nếu có). Người mua nhà có quyền từ chối nhận bàn giao trong trong trường hợp chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ các điều kiện trên.
=> Xem thêm: Nhận nhà bao lâu thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
2. Mức xử phạt đối với chủ đầu tư chậm bàn giao nhà theo quy định pháp luật
Để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong giao dịch mua bán đối với bất động sản bằng hình thức ghi nhận trong hợp đồng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ hợp đồng. Như vậy, khi bên chủ đầu tư chậm giao căn hộ sẽ phải bồi thường thiệt hại cho người mua theo điều khoản hợp đồng quy định.
Đối với trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Theo đó, hành vi Chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.
Việc quy định mức xử phạt có vai trò rất lớn trong việc bảo đảm kỷ luật, để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc theo dõi tiến độ thi công, thực hiện bàn giao nhà đúng như đã thỏa thuận.
=> Xem thêm: Thủ tục xin bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
3. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như tiến độ đã thỏa thuận thì xử lý thế nào?
Trong nhiều năm qua rất nhiều khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai bị Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc bàn giao nhà không đúng quy định. Nguyên nhân chủ yếu do quá trình thi công không đúng tiến độ và/hoặc thi công, hoàn thiện không đúng theo phê duyệt dự án và không đảm bảo chất lượng, quy chuẩn theo quy định của pháp luật.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ:
- Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Cùng với đó, Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định về quyền của bên mua nhà sau:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Như vậy, việc giao nhà không đúng thời hạn của bên chủ đầu tư đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua nhà. Theo đó, bên mua có thể xử lý theo hướng sau:
Thứ nhất, yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên mua:
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
- Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất, thiệt hại tinh thần và thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
- Bên chậm bàn giao nhà đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Thứ hai, tiến hành khởi kiện:
Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì Quý khách có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Khi chọn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về hình thức, về thẩm quyền của Tòa án, thủ tục, các nguyên tắc giải quyết tranh chấp được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
=> Xem thêm: Thủ tục đăng ký hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: CHỦ ĐẦU TƯ CHẬM BÀN GIAO NHÀ NHƯ TIẾN ĐỘ ĐÃ THỎA THUẬN THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO?
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau!
Trong trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như tiến độ đã thỏa thuận, bên mua có thể xử lý theo hai hướng sau:
Thứ nhất, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Thứ hai, tiến hành khởi kiện.
Ảnh 2. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như tiến độ đã thỏa thuận thì xử lý thế nào?_Hotline: 0972118764
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN TỚI CHỦ ĐẦU TƯ CHẬM BÀN GIAO NHÀ NHƯ TIẾN ĐỘ ĐÃ THỎA THUẬN
Câu 1: Bên mua nhà có nghĩa vụ gì?
Trả lời:
Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản 2014, khi mua nhà bên mua phải tuân thủ những nghĩa vụ sau:
(1) Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
(2) Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;
(3) Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
(4) Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực;
(5) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
(6) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng;
Như vậy, bên mua nhà cần thực hiện dầy đủ những nghĩa vụ trên theo quy định pháp luật. Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ giúp thủ tục mua bán được thực hiện nhanh chóng, giúp tiết kiệm thời gian cho cả hai bên.
Câu hỏi 2: Bên bán có bảo hành nhà đã bán không?
Trả lời:
Câu trả lời là có
Theo quy định pháp luật, bảo nhà đã bán là trách nhiệm cần thực hiện. Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định rõ ràng về vấn đề này, cụ thể như sau:
(1) Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng;
(2) Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.
Như vậy, trong thời hạn được bảo hành nếu như xảy ra các trường hợp hỏng xảy ra từ lỗi bên thi công thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán tu sửa lại cho mình.
=> Xem thêm: Thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: (+84) 97 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
