MUA PHẢI NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO
CÂU HỎI
Kính chào công ty Luật TNHH TLK, vì đang có nhu cầu mua nhà nên tôi được một người bạn giới thiệu mua nhà của một người khác tên là B. Sau khi thỏa thuận và đi tới ký hợp đồng thì tôi mới phát hiện ra căn nhà của B đang được thế chấp tại ngân hàng cho khoản vay của B. Vậy việc tôi mua nhà đang thế chấp có giá trị pháp lý không? Trong trường hợp này tôi phải làm như thế nào? Hiện tôi đang rất lo lắng, mong được Quý công ty tư vấn và giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Quy định pháp luật về thế chấp tài sản? Thế nào là tài sản thế chấp?
2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và người thứ ba giữ tài sản thế chấp
3. Pháp luật quy định như thế nào về thế chấp tài sản gắn liền với đất
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Việc thế chấp tài sản ở ngân hàng diễn ra khá phổ biến trong đời sống hiện nay. Pháp luật dân sự cũng cho phép việc bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Mặc dù vậy, việc mua bán tài sản thế chấp cũng ẩn chứa những rủi ro nhất định mà người mua khó nhận biết. Từ đó gây ra không ít mâu thuẫn giữa bên thế chấp, bên nhận thế chấp và người mua tài sản thế chấp. Để giúp khách hàng giải quyết những vướng mắc liên quan, chúng tôi - Công ty Luật TLK xin đưa ra những giải thích và lựa chọn phương án xử lý liên quan tới vấn đề: “Mua phải nhà đang thế chấp ngân hàng thì xử lý như thế nào”.
Ảnh 1. Mua phải nhà đang thế chấp ngân hàng thì xử lý như thế nào_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN ĐẾN MUA PHẢI NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG
1. Nhà đang thế chấp ngân hàng là gì?
Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Như vậy, nhà đang thế chấp tại ngân hàng là một tài sản thế chấp (có thể là nhà ở hiện có hoặc tài sản được hình thành trong tương lai) nhằm đảm bảo cho một khoản vay tại ngân hàng. Bên thế chấp là người sở hữu nhà ở còn bên nhận thế chấp là ngân hàng. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
2. Nhà đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?
Căn cứ Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Như vậy, nếu được ngân hàng là bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng được quyền bán nhà ở đó cho bên thứ ba.
Nhà đang thế chấp là tài sản được phép mua bán, việc mua nhà thế chấp cũng thường có giá rẻ hơn so với thị trường. Tuy nhiên việc mua bán loại tài sản này cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định mà người mua cần hết sức lưu ý như sau:
- Người mua khó nắm được chính xác các thông tin liên quan đến căn nhà muốn mua và thửa đất mà căn nhà đó gắn liền. Do căn nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đang được ngân hàng lưu giữ;
- Khả năng xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi tài sản thuộc sở hữu của nhiều chủ sở hữu, dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn;
- Thủ tục sang tên chuyển nhượng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp - ngân hàng;
Vì vậy, khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, các bên cần làm rõ các vấn đề liên quan, cẩn thận, tỉ mỉ trong giao dịch để phòng tránh rủi ro có thể xảy ra.
=> Xem thêm: Thế chấp và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai?
3. Cách xử lý khi mua phải nhà đang thế chấp ngân hàng
Như đã phân tích ở trên, mua nhà thế chấp ngân hàng là giao dịch hợp pháp nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Vì vậy, khi mua phải nhà đang thế chấp tại ngân hàng, quý khách hàng cần xác định rõ căn nhà đang thế chấp đó có được bán hay không?
Để xác định được vấn đề này, trước hết người mua cần xác định người bán có quyền bán nhà đang thế chấp không? Người mua có thể yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đất đó đúng là đang được vay thế chấp. Từ đó, người mua sẽ xác minh được đúng người chủ sở hữu đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp không? Có thế chấp đúng nhà, đất đó thật hay không? Đồng thời, kiểm tra về việc ngân hàng có đồng ý cho phép bán nhà đang thế chấp hay không?
Trường hợp 1: Ngân hàng có văn bản đồng ý cho phép bán nhà đang thế chấp
Trong quá trình giao dịch mua nhà đang thế chấp cần có biên bản cam kết giữa 03 bên: người bán, người mua và ngân hàng. Trong biên bản cần nêu rõ các điều khoản liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên, bên mua và bên bán có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng số nợ ngân hàng. Sau đó, bên bán mang sổ đỏ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong, đôi bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên sổ đỏ như bình thường.
Trường hợp 2: Ngân hàng không đồng ý việc bán nhà đang thế chấp
Trong trường hợp ngân hàng không đồng ý, người bán không có quyền bán tài sản thế chấp. Giao dịch mua bán nhà đang thế chấp trở nên vô hiệu do nội dung vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.
Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015, trường hợp giao dịch dân sự bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Đồng thời, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Vì vậy, trong trường hợp này, quý khách hàng có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo trình tự sau:
Bước 1. Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện nộp Đơn khởi kiện theo mẫu quy định tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Đơn khởi kiện được nộp phải kèm theo các tài liệu, chứng cứ để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Người khởi kiện có thể nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán chỉ thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án hoặc chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền.
Trường hợp vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án sẽ bị trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện.
Bước 3: Thụ lý vụ án
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ , Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc thụ lý vụ án.
Bước 4: Hòa giải tại Tòa án
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm (thường kéo dài từ 02 đến 04 tháng), Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Trường hợp đương sự thỏa thuận được với nhau về giải quyết tranh chấp Tòa án lập biên bản hòa giải thành, hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến thì Thẩm phán phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự có hiệu lực pháp luật ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm. Trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa (sơ thẩm)
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Tòa án sau đó ra Bản án giải quyết tranh chấp giữa các bên. Bên nào không đồng ý có thể thực hiện thủ tục kháng cáo.
Bước 6: Xét xử phúc thẩm (nếu có)
Trường hợp không đồng tình với bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm. Theo đó, xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.
Như vậy, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến mua nhà đang thế chấp ngân hàng tại Tòa án sẽ được thực hiện theo trình tự trên.
=> Xem thêm: Có được ủy quyền cho người khác thế chấp sổ đỏ của mình?
Ảnh 2. Mua phải nhà đang thế chấp ngân hàng thì xử lý như thế nào_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: MUA PHẢI NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng nếu có sự đồng ý của ngân hàng là giao dịch hợp pháp. Vì vậy, quý khách hàng không cần quá lo lắng khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Quý khách hàng cần kiểm tra lại xem giao dịch đó có được ngân hàng chấp nhận không.
Trường hợp được ngân hàng đồng ý bằng văn bản, quý khách có thể tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán, giải chấp căn nhà và sang tên Giấy chứng nhận.
Ngược lại, trường hợp ngân hàng không chấp nhận bán căn nhà, quý khách có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền quý khách đã bỏ ra mua nhà.
=> Xem thêm: Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN MUA NHÀ ĐANG THẾ CHẤP
Câu hỏi 1: Hiện nay pháp luật quy định những phương thức xử lý tài sản thế chấp như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
- Phương thức khác.
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Câu hỏi 2: Có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất hay không?
Trả lời:
Câu trả lời là Có.
Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015, có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
=> Xem thêm: Pháp luật quy định như thế nào về thế chấp tài sản gắn liền với đất
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
