BÊN NHẬN THẾ CHẤP TỰ Ý XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CẦN LÀM GÌ?
CÂU HỎI
Kính chào Công ty Luật TNHH TLK, hiện tôi đang có thắc mắc và kính mong được Quý Công ty giải đáp vấn đề như sau: Tôi hiện đang vay ngân hàng một số tiền và có thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chưa đến thời hạn trả tiền nhưng ngân hàng đã tự xử lý tài sản thế chấp và cho bán đấu giá mảnh đất của tôi. Vậy cho tôi hỏi, trường hợp bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì cần làm gì? Mong được Quý Công ty giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản? Thế nào là tài sản thế chấp?
2. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
3. Pháp luật quy định như thế nào về thế chấp tài sản gắn liền với đất?
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật đất đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 3 năm 2021 quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
4. Các văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Đây là một trong những quyền năng của người sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, rất nhiều trường hợp bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi chưa đến thời hạn xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại. Vậy trường hợp bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì cần làm gì? Đây là câu hỏi mà đông đảo Quý Khách hàng gửi đến cho Công ty Luật TNHH TLK. Việc xác định đúng sẽ giúp cho doanh nghiệp thực hiện thủ tục một cách dễ dàng và nhanh chóng.
Chính vì vậy, thông qua bài viết này, Chúng tôi - Công ty Luật TNHH TLK sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách về vấn đề Bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì cần làm gì?
Ảnh 1. Bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì cần làm gì?_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN TỚI BÊN NHẬN THẾ CHẤP TỰ Ý XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất?
Theo Luật đất đai năm 2013, để được thế chấp quyền sử dụng đất cần đáp ứng được những điều kiện sau:
Thứ nhất: Loại đất được thế chấp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:
(1) Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
(2) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
(3) Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
(4) Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
(5) Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Thứ hai: Thời điểm được thế chấp
Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
(2) Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
(3) Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(4) Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, để thế chấp quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện về loại đất và thời điểm được thế chấp quyền sử dụng đất. Sau khi đáp ứng được các điều kiện này người sử dụng đất sẽ được thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất Đai 2013, khi thế chấp quyền sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục sau:
Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
Bước 2: Xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Bước 3: Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
Bước 4: Nhận bản gốc Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định;
Bước 5: Lập và ký Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 6: Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước trên. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
=> Xem thêm: Tranh chấp lấn chiếm đất đai hòa giải tại xã không thành thì phải làm thế nào?
3. Xử lý khi bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật. Nếu bên nhận thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trái với quy định gây ra thiệt hại cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp sẽ phải bồi thường thiệt hại. Do đó, khi bên nhận cầm cố tự ý bán tài sản cầm cố thì bên cầm cố có thể giải quyết theo các cách sau:
Thứ nhất: Thương lượng với bên nhận thế chấp
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc thỏa thuận, thống nhất giữa hai bên nhằm tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự hỗ trợ của bất kỳ bên thứ 3 nào. Đây chính là hình thức giải quyết tranh chấp được Nhà nước khuyến khích bởi nó giúp tiết kiệm chi phí, đảm bảo được quan hệ hợp tác của cả hai bên.
Do đó, khi bên nhận thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì bên thế chấp nên thương lượng với bên nhận thế chấp để giải quyết.
Thứ hai: Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên trung gian thứ 3 (cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân) để hỗ trợ các bên tranh chấp tìm kiếm các giải pháp nhằm loại bỏ các bất đồng.
Việc sử dụng phương thức này để giải quyết tranh chấp giữa các bên trong quan hệ thế chấp sẽ giúp các bên giải quyết nhanh chóng, đơn giản, tiết kiệm chi phí, duy trì được quan hệ giữa các bên.
Thứ ba: Khởi kiện bên nhận thế chấp tại Tòa án
Toà án là cơ quan thường được lựa chọn khi giải quyết tranh chấp, trong trường hợp thương lượng không có hiệu quả. Trình tự thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp trực tiếp tại tòa án hoặc thông qua đường bưu điện;
Bước 2:Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Đối với Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện thì thời hạn để sửa đổi, bổ do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày.
- Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án và đủ điều kiện khởi kiện thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 3:Tòa ra thông báo thụ lý vụ án.
Bước 4: Hòa giải
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm (thường kéo dài từ 02 đến 04 tháng), Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa (sở thẩm)
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Tòa án sau đó ra Bản án giải quyết tranh chấp giữa các bên. Bên nào không đồng ý có thể thực hiện thủ tục kháng cáo.
Bước 6:(Nếu có): Xét xử phúc thẩm, Giám đốc thẩm, Tái thẩm.
Như vậy, nếu bên nhận thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà gây thiệt hại cho mình, bên thế chấp có thể thương lượng, hòa giải để giải quyết. Trường hợp thương lượng, hòa giải không hiệu quả thì khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình.
=> Xem thêm: Thủ tục đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh
Ảnh 2. Bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì cần làm gì?_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: BÊN NHẬN THẾ CHẤP TỰ Ý XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CẦN LÀM GÌ?
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Khi bên bên nhận thế chấp tự ý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trái quy định của pháp luật thì bên thế chấp có thể xử lý như sau:
(1) Thương lượng, hòa giải với bên nhận thế chấp để giải quyết;
(2) Khởi kiện ra Tòa án.
=> Xem thêm: Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và người thứ ba giữ tài sản thế chấp?
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý khách.
=> Xem thêm: Thủ tục xin giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN TỚI BÊN NHẬN THẾ CHẤP TỰ Ý XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Câu hỏi 1: Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất chấm dứt trong trường hợp nào?
Trả lời:
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
(1) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
(2) Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
(3) Tài sản thế chấp đã được xử lý;
(4) Theo thỏa thuận của các bên.
Như vậy, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp trên, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp sẽ chấm dứt.
Câu hỏi 2: Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì xử lý như thế nào?
Trả lời:
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất:
(1) Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
(2) Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo quy định trên.
=> Xem thêm: Thành phần hồ sơ để khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những tài liệu nào?
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý khách!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
