GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT NHƯNG KHÔNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CÂU HỎI
Kính chào Công ty Luật TLK, tôi được biết rằng tôi có thể ký hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất. Về mặt bản chất, do tài sản gắn liền trên đất hầu như luôn là một thể thống nhất với đất, vậy trong trường hợp tôi không thanh toán đúng hạn hợp đồng thì việc xử lý tài sản thế chấp được pháp luật quy định như thế nào? Mong nhận được Quý Công ty giải đáp, tôi xin trân thành cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
2. Quy định pháp luật về thế chấp tài sản? Thế nào là tài sản thế chấp?
3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và người thứ ba giữ tài sản thế chấp
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ Luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật Nhà ở số: 65/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014;
3. Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
4. Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP được Quốc hội thông qua ngày 19 tháng 3 năm 2021;
3. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Trong tình hình kinh tế - xã hội phát triển như hiện nay, việc thế chấp tài sản gắn liền với đất trở nên ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, do vấn đề này còn khá phức tạp, mang tính đặc thù cao nên không phải mọi người đều có thể dễ dàng nắm bắt và hiểu về các quy định pháp luật liên quan.
Trong bài biết dưới đây, Công ty Luật TLK sẽ phân tích, làm rõ, giúp các Quý Khách hàng có cái nhìn bao quát nhất về: Giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất.
Ảnh 1. Giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT NHƯNG KHÔNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Thế nào là thế chấp tài sản gắn liền với đất?
1.1. Thế nào là tài sản gắn liền với đất?
Trước khi phân tích các vấn đề pháp lý liên quan, ta cần hiểu thế nào là tài sản gắn liền với đất.
HIện nay, pháp luật không đưa ra định nghĩa thế nào là tài sản gắn liền với đất mà chỉ liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, theo Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm.
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, có thể hiểu tài sản gắn liền với đất là bất động sản, bao gồm: Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Nghị định 21/2021/NĐ-CP liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất như sau: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể hiểu tài sản gắn liền với đất được hiểu là những tài sản vật chất không thể tách rời với một mảnh đất cụ thể, các tài sản này được coi là gắn liền với đất vì chúng không thể di chuyển hoặc tách rời một cách dễ dàng và không gây thiệt hại cho chúng.
1.2. Thế nào là thế chấp tài sản gắn liền với đất?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Như vậy, thế chấp là việc bên thế chấp dùng một hoặc nhiều tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thế chấp tài sản là giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, vừa tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đảm bảo tính sinh lời của tài sản, giúp bên thế chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên nhận thế chấp.
Từ việc đưa ra định nghĩa về tài sản gắn liền với đất và thế chấp tài sản, có thể hiểu thế chấp tài sản gắn liền với đất là việc bên thế chấp dùng tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản này cho bên nhận thế chấp.
=> Xem thêm: Mục đích thống kê, kiểm kê đất đai là gì?
1.3. Thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất có được không?
Khi thế chấp tài sản gắn liền trên đất, câu hỏi được đặt ra là, mảnh đất gắn liền với tài sản đó có mặc nhiên bị thế chấp hay không?
Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thế tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, pháp luật dân sự công nhận việc chỉ thế chấp tài sản gắn liền trên đất mà không đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất.
=> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
2. Giải quyết liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất rất đa dạng, có thể phát sinh bởi nhiều lý do khác nhau.
Để giải quyết các tranh chấp này, có thể áp dụng những phương thức sau:
- Thương lượng, hòa giải;
- Khởi kiện ra Tòa.
Cụ thể như sau:
2.1. Thương lượng, hòa giải
Phương thức đầu tiên để giải quyết các tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất là phương thức thương lượng, hòa giải.
Đây là phương thức luôn được ưu tiên khi xảy ra tranh chấp, vì các bên có thể tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp, từ đó đưa ra phương hướng giải quyết chung mà hai bên đều có lợi.
A. Cơ quan có thẩm quyền hòa giải
Câu hỏi đặt ra là nếu muốn hòa giải tranh chấp đất đai thì phải thực hiện thủ tục này ở đâu?
Luật Đất đai 2013 quy định về nơi hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Như vậy, nếu các bên không thể tự hòa giải thành công thì có thể hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
B. Kết quả hòa giải
Theo quy định pháp luật, kết quả hòa giải có thể là một trong hai trường hợp sau:
- Nếu hòa giải thành:
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định.
- Nếu hòa giải không thành:
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, các bên có thể áp dụng phương thức thương lượng, hòa giải. Nếu không thể tự thương lượng thành công thì các bên có thể nhờ tới sự tham gia của cơ quan có thẩm quyền hòa giải để giải quyết tranh chấp.
2.2. Khởi kiện ra Tòa
Trong trường hợp các bên không thể tìm thấy tiếng nói chung qua thủ tục thương lượng, hòa giải, các bên có thể khởi kiện ra Tòa để tranh chấp được giải quyết một cách công bằng, minh bạch.
A. Trình tự, thủ tục
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện;
Bước 2: Cán bộ Tòa án tiếp nhận đơn khởi kiện, ghi vào sổ nhận đơn và cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện bằng phương thức trực tuyến thì phải in ra bản giấy và ghi vào sổ nhận đơn;Tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện;
Bước 3: Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;
Bước 4: Thẩm phán phụ trách ra thông báo tiếp nhận đơn và yêu cầu nộp tạm ứng án phí;
Bước 5: Nguyên đơn thực hiện việc nộp tạm ứng án phí theo quy định tại Kho bạc Nhà nước và nộp lại Biên lai cho Tòa án;
Bước 6: Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra quyết định;
Bước 7: Người khởi kiện tiếp nhận kết quả.
Trên đây là thủ trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất.
B. Kết quả khởi kiện
Kết quả sau khi Tòa án thụ lý đơn khởi kiện là một trong các trường hợp sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Như vậy, ngoài phương thức thương lượng, hòa giải, để giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể nộp đơn kiện ra Tòa án để quyền, lợi ích hợp pháp của mình được bảo vệ một cách tối ưu.
=> Xem thêm: Pháp luật quy định như thế nào về thế chấp tài sản gắn liền với đất
Ảnh 2. Giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT NHƯNG KHÔNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT?
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền trên đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất đang trở nên ngày càng phổ biến trong xã hội ngày nay. Để giải quyết loại tranh chấp này, có thể áp dụng những phương thức như sau:
- Thương lượng, hòa giải;
- Khởi kiện ra Tòa.
=> Xem thêm: Đất làm nghĩa trang là loại đất gì?
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT NHƯNG KHÔNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Câu hỏi 1: Điều kiện để thế chấp nhà là gì?
Trả lời
Theo Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tình nghĩa…
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
Ngoài điều kiện đối với nhà ở thế chấp, bên thế chấp còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2014:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện thế chấp.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân (trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương).
Câu hỏi 2: Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cần những gì?
Căn cứ Luật nhà ở 2014, chủ đầu tư hoặc cá nhân sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai có quyền mang đi thế chấp nếu đáp ứng được những điều kiện sau đây:
- Nhà ở hình thành trong tương lai mang đi thế chấp phải được xây dựng xong phần móng. Nếu chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án thì cần phải có hồ sơ dự án, giấy chứng nhận sở hữu đất hoặc quyết định giao/cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bản thiết kế kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt;
- Nếu cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của mình thì cần phải cung cấp được giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất và giấy phép xây dựng (nếu là công trình cần phải cấp phép);
- Nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua từ dự án của chủ đầu tư thì người đi thế chấp cần phải có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư (nếu là bên chuyển nhượng thì cần phải có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán) và giấy tờ chứng minh đã trả tiền mua nhà cho đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.
=> Xem thêm: Thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: (+84) 97 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
