THUÊ ĐẤT CỦA HỢP TÁC XÃ, CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI KHÔNG?

THUÊ ĐẤT CỦA HỢP TÁC XÃ, CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI KHÔNG?

CÂU HỎI:

Kính chào Luật sư, hiện em đang có 1 câu hỏi cần tư vấn, cụ thể: Năm 1993 nhà em được hợp tác xã kí cho thuê đất (tên gọi loại đất sử dụng "kênh vách nam" để nuôi cá là 1 đoạn kênh hai đầu kênh có hai con đường và hai bên kênh có nhà ở của các hộ dân. Từ đó đến nay, nhà em đã cải tạo trồng lúa nuôi cá, sau này Ủy ban xã bắt đóng thuế thì gia đình em vẩn đóng thuế đầy đủ. Nhưng năm 2018 có mở 1 con đường đi ngang qua chính giữa lòng kênh, họ chỉ thông báo với gia đình em mà không có một quyết định thu hồi đất nào cũng không có bồi thường. Cho em hỏi Luật sư trong trường hợp này thì xã có quyền gì không? và bên nhà em có được bồi thường hay không? Mong được Quý Công ty giải đáp về vấn đề này. Tôi xin cảm ơn!

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. XÂY DỰNG NHÀ TRÊN ĐẤT CHƯA THỎA THUẬN PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

2. PHẢI LÀM GÌ KHI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHỈ GHI TÊN CHỒNG?

3. CÓ ĐƯỢC BÁN DI SẢN THỪA KẾ LÀ ĐẤT KHI CHƯA CÓ SỔ ĐỎ KHÔNG?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới bạn nội dung tư vấn như sau:

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

1. Luật Đất Đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

2. Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

3. Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

4. Các văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan.

NỘI DUNG TƯ VẤN:

Theo quy định của Luật Đất đai về thẩm quyền thu hồi đất chỉ thuộc về UBND Tỉnh và UBND Huyện thì:

 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

 a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

 a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

 b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

 3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định phía trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất. 

Do đó, UBND xã không có thẩm quyền thu hồi đất, nên bạn cần xác định trường hợp lấy đất làm đường có phải do Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không.

Nếu không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chỉ do UBND xã vận động các hộ gia đình, cá nhân góp đất làm đường thì có thể không đặt ra vấn đề bồi thường. Còn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền và gia đình bạn có thể được bồi thường nếu đủ điều kiện để Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Luật Đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp.

Do đó nếu gia đình bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ thuộc đối tượng được bồi thường về đất nếu Nhà nước có quyết định thu hồi.

 Theo quy định của Luật đất đai về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

 a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

 b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

 c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

 a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

 b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại mục 1 và mục 2 không được ủy quyền.

Theo quy định trên, hợp tác xã không có thẩm quyền cho thuê đất, vì vậy việc hợp tác xã cho gia đình bạn thuê đất không được pháp luật công nhận. Hiện tại, UBND xã là cơ quan quản lý trực tiếp việc sử dụng đất của gia đình bạn, nhưng bạn không cung cấp thông tin việc sử dụng đất của gia đình mình là do tiếp tục thuê đất của nhà nước, được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền hay hiện tại chỉ đang sử dụng đất ổn định lâu dài không có tranh chấp?

Nếu gia đình bạn đã sử dụng đất từ năm 1993 ổn định mà không có tranh chấp, đồng thời có thực hiện đóng thuế đất qua các năm thì có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, cụ thể như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn vẫn được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất.

Nếu gia đình bạn đang sử dụng đất dưới hình thức thuê đất của nhà nước thì vấn đề bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất với đất thuê như sau:

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm trường hợp đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

Do vậy, nếu hiện tại gia đình bạn đang thuê đất của nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất nếu thuê đất dưới hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất.

Còn trong trường hợp gia đình bạn được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (ngoại trừ các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng) thì bạn sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Bạn cần kiểm tra lại việc sử dụng đất của gia đình được thực hiện dưới hình thức nào để xác định mình có đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không

Kính thưa Quý Khách hàng, với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Bởi vậy, trong suốt quá trình hoạt động của mình, chúng tôi xác định giá dịch vụ cạnh tranh, chất lượng công việc và sự hài lòng của khách hàng luôn là mục tiêu quan trọng nhất. Điều đó không chỉ được thể hiện cụ thể thông qua quy trình xử lý chuyên nghiệp, chất lượng công việc mà còn thể hiện ở những cam kết và ưu đãi mà chúng tôi dành tặng Quý Khách hàng.

CÔNG VIỆC LUẬT TLK THỰC HIỆN:

1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư;

2. Cung cấp tới Quý khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI:

1. Hỗ trợ cho Quý khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.

2. Chiết khấu 12% phí dịch vụ khi Quý khách hàng sử dụng từ lần thứ hai.

3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).

4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).

5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).

CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY

CAM KẾT CỦA TLK LAWFIRM TẠI ĐÂY

Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý khách hàng.

Kính chúc Quý khách sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!

Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn và sử dụng dịch vụ, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

CÔNG TY LUẬT TNHH TLK           

-  ĐT: +(84) 243 2011 747                       Hotline: +(84) 97 211 8764

-  Email: info@tlklawfirm.vn                    Website: tlklawfirm.vn