Cách xây dựng hợp đồng trọn gói hoặc theo đơn giá điều chỉnh đúng luật – chặt chẽ – hạn chế rủi ro Công ty Luật TLK

1 – CĂN CỨ PHÁP LÝ

Bài viết tuân thủ các quy định pháp luật sau:

Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020 (Điều 138–148 về hợp đồng xây dựng)
Luật Thương mại 2005
Bộ luật Dân sự 2015
Nghị định 37/2015/NĐ-CP – Chi tiết hợp đồng xây dựng
Nghị định 50/2021/NĐ-CP – Xử phạt vi phạm xây dựng
Thông tư 09/2016/TT-BXD – Quy định về hợp đồng trọn gói & đơn giá điều chỉnh
QCVN – TCVN về đo bóc khối lượng – nghiệm thu – quyết toán

Toàn bộ nội dung bên dưới đều có phân tích theo đúng tinh thần pháp luật hiện hành.

2 – TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI & ĐƠN GIÁ ĐIỀU CHỈNH

Hợp đồng xây dựng là công cụ pháp lý quan trọng để xác định trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của chủ đầu tư – nhà thầu. Trong thực tế Việt Nam, hai loại hợp đồng được sử dụng phổ biến nhất là:

Hợp đồng trọn gói (Lump Sum Contract)
Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh (Adjustable Unit Price Contract)

Mỗi loại hợp đồng mang bản chất pháp lý và rủi ro hoàn toàn khác nhau.

1. Hợp đồng trọn gói – Lump Sum

Theo Thông tư 09/2016/TT-BXD:

Giá trị hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện
Nhà thầu chịu rủi ro về khối lượng – biện pháp thi công – giá vật liệu
Thanh toán theo giá trọn gói cố định

Áp dụng khi:

Hồ sơ thiết kế rõ ràng
Khối lượng có thể xác định chính xác
Ít thay đổi phát sinh

2. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

Đặc điểm:

Đơn giá có thể điều chỉnh theo biến động thị trường
Khối lượng thanh toán theo thực tế nghiệm thu
Rủi ro chia đều giữa nhà thầu và chủ đầu tư
Áp dụng khi thiết kế chưa đầy đủ hoặc khối lượng chưa xác định chính xác

3. Tại sao cần hiểu rõ hai loại hợp đồng này?

Vì:

Trọn gói mà áp dụng cho công trình thay đổi nhiều → chủ đầu tư chịu thiệt
Đơn giá điều chỉnh nhưng hợp đồng lại không quy định cơ chế điều chỉnh → phát sinh tranh chấp
Tranh chấp về khối lượng và giá trị là tranh chấp phổ biến nhất trong xây dựng

4. Hệ quả pháp lý nếu lựa chọn sai loại hợp đồng

Không được điều chỉnh giá
Không được thanh toán phát sinh
Nhà thầu lỗ nặng → bỏ dở công trình
Chủ đầu tư chậm tiến độ → mất chi phí – mất doanh thu
Tranh chấp kéo dài tại Tòa án/Trọng tài

Việc chọn loại hợp đồng đúng ngay từ đầu quyết định 70% rủi ro pháp lý của dự án.

3 – ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI (LUMP SUM CONTRACT)

Hợp đồng trọn gói có đặc trưng:

1. Giá trị hợp đồng cố định – không thay đổi

Theo Thông tư 09/2016/TT-BXD, giá trị hợp đồng trọn gói:

Không điều chỉnh, kể cả khi khối lượng thay đổi
Nhà thầu phải tự tính rủi ro trong giá bỏ thầu
Việc tăng giá vật liệu (thép, xi măng…) không phải lý do điều chỉnh

2. Nhà thầu chịu phần lớn rủi ro

Bao gồm:

Rủi ro khối lượng thiếu hoặc thừa
Rủi ro biện pháp thi công
Rủi ro giá cả
Rủi ro địa chất, điều kiện thi công

3. Chủ đầu tư dễ quản lý chi phí

Không phải phê duyệt bổ sung dự toán
Không phải duyệt khối lượng phát sinh
Không lo tăng tổng mức đầu tư

4. Khi nào nên áp dụng hợp đồng trọn gói?

Thiết kế đầy đủ – chi tiết
Điều kiện thi công ổn định
Không dự kiến thay đổi nhiều
Gói thầu xây lắp chuẩn – ít phức tạp

5. Rủi ro nếu áp dụng hợp đồng trọn gói sai

Khối lượng thực tế chênh lệch → nhà thầu lỗ → bỏ dở
Nhà thầu yêu cầu phát sinh → chủ đầu tư không có cơ sở thanh toán
Dễ phát sinh tranh chấp khi hồ sơ thiết kế không chi tiết
Nguy cơ chậm tiến độ do nhà thầu tự cắt giảm chất lượng

4 – ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG THEO ĐƠN GIÁ ĐIỀU CHỈNH

Hợp đồng đơn giá điều chỉnh được sử dụng trong các trường hợp có biến động lớn hoặc chưa thể xác định chính xác khối lượng ngay từ đầu.

1. Khối lượng thanh toán theo thực tế

Khác với trọn gói:

Nhà thầu làm bao nhiêu → nghiệm thu → thanh toán bấy nhiêu
Phải đo bóc khối lượng chính xác theo TCVN/QCVN
Cần nhật ký công trình – biên bản nghiệm thu đầy đủ

2. Đơn giá có thể điều chỉnh

Theo Thông tư 09/2016/TT-BXD:

Điều chỉnh khi giá vật liệu tăng/giảm lớn
Điều chỉnh khi thay đổi thiết kế
Điều chỉnh khi thay đổi điều kiện thi công
Phải có công thức điều chỉnh giá trong hợp đồng

3. Khi nào nên áp dụng đơn giá điều chỉnh?

Thiết kế chưa đầy đủ
Công trình phức tạp – địa chất khó lường
Gói thầu hạ tầng, giao thông, thủy lợi
Dự án dễ thay đổi phạm vi

4. Rủi ro của chủ đầu tư

Tổng mức đầu tư có thể vượt dự toán
Khối lượng phát sinh lớn nếu không kiểm soát
Dễ xảy ra gian lận khối lượng

5. Rủi ro của nhà thầu

Đơn giá điều chỉnh không đầy đủ
Quy trình nghiệm thu chặt chẽ → khó thanh toán
Biến động giá không được chấp nhận nếu thiếu hồ sơ

5 – SO SÁNH CHI TIẾT GIỮA HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI & ĐƠN GIÁ ĐIỀU CHỈNH

Để lựa chọn loại hợp đồng phù hợp, cần so sánh hai loại hợp đồng trên theo những tiêu chí quan trọng sau:

1. Về bản chất pháp lý

Tiêu chí	Hợp đồng trọn gói	Hợp đồng đơn giá điều chỉnh
Khối lượng	Cố định	Theo thực tế
Giá trị hợp đồng	Không đổi	Thay đổi theo điều chỉnh đơn giá
Rủi ro	Nhà thầu chịu nhiều	Chia đều giữa hai bên
Pháp lý điều chỉnh	Thông tư 09/2016/TT-BXD	Thông tư 09/2016/TT-BXD

2. Về điều kiện áp dụng

Trọn gói phù hợp khi:

Thiết kế chi tiết, hoàn chỉnh
Ít thay đổi phạm vi
Điều kiện thi công ổn định
Chủ đầu tư muốn quản lý chi phí chặt chẽ

Đơn giá điều chỉnh phù hợp khi:

Thiết kế chưa hoàn thiện
Điều kiện thi công phức tạp
Dự án dễ phát sinh khối lượng
Vật liệu có biến động giá mạnh

3. Về thanh toán – quyết toán

Trọn gói:

Thanh toán theo tiến độ, không theo khối lượng
Không điều chỉnh giá
Quyết toán = Giá hợp đồng trọn gói

Đơn giá điều chỉnh:

Thanh toán theo khối lượng nghiệm thu
Điều chỉnh đơn giá theo công thức thỏa thuận
Quyết toán phụ thuộc vào khối lượng thực tế

4. Về rủi ro giá vật liệu

Trọn gói: Nhà thầu chịu 100%
Đơn giá điều chỉnh: chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư

5. Về quản lý dự án

Trọn gói: chủ đầu tư dễ quản lý
Đơn giá điều chỉnh: cần kiểm soát nghiêm khối lượng

Kết luận:

Nếu ưu tiên quản lý chi phí → chọn trọn gói.
Nếu ưu tiên độ chính xác – linh hoạt – tránh thiệt hại khi có biến động → chọn đơn giá điều chỉnh.

6 – 12 ĐIỀU KHOẢN BẮT BUỘC TRONG HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI/ĐƠN GIÁ ĐIỀU CHỈNH

Đây là các điều khoản quyết định khả năng tránh rủi ro – tránh tranh chấp – tránh thất thoát:

1. Phạm vi công việc (Scope of Work)

Phải mô tả:

Chính xác hạng mục
Tiêu chuẩn – quy chuẩn
Biện pháp thi công
Hồ sơ bàn giao

Phạm vi càng rõ → tranh chấp càng ít.

2. Khối lượng cơ sở

Đối với trọn gói:

Là cơ sở xác định giá nhưng không thanh toán theo khối lượng
Nếu khối lượng sai → rủi ro thuộc về nhà thầu

Đối với đơn giá điều chỉnh:

Là tiêu chí để tính phát sinh
Phải đo bóc đúng quy định TCVN/QCVN

3. Đơn giá và phương pháp điều chỉnh đơn giá

Điều khoản bắt buộc theo Thông tư 09:

Công thức điều chỉnh giá
Nguồn chỉ số giá sử dụng (Bộ Xây dựng, địa phương…)
Nguyên tắc bù trừ tăng – giảm
Điều kiện được điều chỉnh

Nếu không có công thức → tranh chấp chắc chắn xảy ra.

4. Tiến độ thực hiện hợp đồng

Cần quy định:

Tiến độ tổng thể
Milestone thi công
Điều kiện gia hạn
Mức phạt chậm tiến độ

Theo BLDS 2015: phạt chậm tiến độ phải ghi rõ, không ghi thì không được phạt.

5. Điều khoản bất khả kháng

Phải nêu:

Sự kiện bất khả kháng
Cách xác minh
Trách nhiệm của hai bên
Gia hạn – chi phí phát sinh

6. Điều khoản nghiệm thu – thanh toán

Bao gồm:

Hồ sơ nghiệm thu
Trách nhiệm của từng bên
Mốc thanh toán
Điều kiện thanh toán
Hồ sơ quyết toán

7. Điều khoản về điều chỉnh thiết kế – thay đổi phạm vi

Cần quy định quy trình:

Đề xuất
Thẩm định
Phê duyệt
Điều chỉnh giá/khối lượng

Nếu không quy định → tranh chấp về phát sinh là chắc chắn.

8. Điều khoản về an toàn lao động – môi trường

Theo Luật An toàn lao động và QCVN:

Trách nhiệm đảm bảo an toàn
Hồ sơ nhật ký an toàn
Biện pháp ứng cứu
Bồi thường khi vi phạm

9. Điều khoản về chất lượng công trình

Phải ghi rõ:

Tiêu chuẩn kỹ thuật
Yêu cầu kiểm định
Hồ sơ chất lượng
Trách nhiệm sửa chữa – khắc phục lỗi

10. Điều khoản phạt vi phạm

Có thể phạt:

Chậm tiến độ
Không đạt chất lượng
Không đảm bảo an toàn
Vi phạm bảo mật

Mức phạt không quá 12% giá trị phần vi phạm (NĐ 37/2015).

11. Điều khoản bồi thường thiệt hại

Theo BLDS 2015:

Phải chứng minh thiệt hại
Có quyền yêu cầu bồi thường cả thiệt hại trực tiếp & chi phí hợp lý
Không được miễn trách nhiệm khi có lỗi cố ý

12. Điều khoản chấm dứt hợp đồng

Quy định:

Khi nào được chấm dứt
Nghĩa vụ thanh toán
Bảo lưu quyền yêu cầu bồi thường
Bàn giao hồ sơ & hiện trường

7 – RỦI RO TRONG HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI

1. Khối lượng thiếu hoặc sai thiết kế

Nhà thầu phải tự chịu rủi ro theo Thông tư 09.
Nếu bản vẽ chưa chi tiết → nhà thầu lỗ → đình trệ tiến độ.

2. Vật liệu tăng giá mạnh

Giá thép, xi măng biến động lớn → nhà thầu lỗ → xin tạm ngừng → có thể bỏ dở.

3. Thay đổi thiết kế

Trong trọn gói:

Thay đổi nhỏ → nhà thầu chịu
Thay đổi lớn → có thể đàm phán bổ sung

4. Điều kiện thi công bất lợi

Địa chất xấu – mực nước ngầm cao → phát sinh chi phí lớn nhưng không được điều chỉnh giá.

5. Nhà thầu giảm chất lượng để giảm chi phí

Nếu không có điều khoản kiểm soát chất lượng → công trình bị rút ruột, kém chất lượng, nguy hiểm an toàn.

8 – RỦI RO TRONG HỢP ĐỒNG ĐƠN GIÁ ĐIỀU CHỈNH

1. Khối lượng phát sinh lớn

Nếu đo bóc sai → phát sinh không kiểm soát → đội vốn → vượt tổng mức đầu tư.

2. Gian lận khối lượng

Nếu giám sát yếu → nhà thầu kê khống → gây thiệt hại lớn.

3. Quy trình điều chỉnh giá phức tạp

Không có công thức điều chỉnh → chủ đầu tư từ chối → tranh chấp nặng.

4. Biến động giá không được chấp nhận

Nhà thầu không thu thập đủ chứng từ → chủ đầu tư có quyền từ chối điều chỉnh.

5. Hồ sơ nghiệm thu thiếu – không quyết toán được

Quyết toán đơn giá điều chỉnh yêu cầu hồ sơ cực kỳ chặt chẽ, gồm:

Nhật ký
Biên bản nghiệm thu
Hồ sơ hoàn công
Phiếu kiểm tra vật liệu
Phiếu thí nghiệm

Thiếu 1 trong nhóm này → không được thanh toán.

9– QUY TRÌNH 7 BƯỚC XÂY DỰNG HỢP ĐỒNG CHUẨN LUẬT

1. Xác định loại hợp đồng phù hợp

Dựa trên:

Tính ổn định của thiết kế
Khả năng phát sinh khối lượng
Rủi ro vật liệu
Điều kiện thi công

2. Lập phạm vi công việc – khối lượng cơ sở

Phải:

Đo bóc theo TCVN/QCVN
Kiểm tra tính chính xác
Xác định khối lượng rủi ro

3. Xác định đơn giá – cơ chế điều chỉnh

Bao gồm:

Công thức điều chỉnh
Nguồn chỉ số giá
Nguyên tắc bù trừ
Điều kiện điều chỉnh giá

4. Đàm phán – thương lượng hợp đồng

Có hai nhóm điều khoản phải xem xét kỹ:

Nhóm rủi ro giá & khối lượng
Nhóm tiến độ – chất lượng – nghiệm thu

5. Soạn thảo điều khoản then chốt

Công ty Luật TLK sẽ soạn:

Điều chỉnh giá
Điều chỉnh thiết kế
Điều khoản khối lượng
Điều khoản thanh toán
Điều khoản nghiệm thu – bàn giao
Điều khoản bồi thường – phạt

6. Kiểm tra – rà soát rủi ro pháp lý

Rà soát:

Tính hợp lệ pháp lý
Sự phù hợp các điều khoản
Các lỗ hổng nhà thầu có thể lợi dụng

7. Thẩm định pháp lý cuối cùng bởi Công ty Luật TLK

Đảm bảo:

Đúng luật
Chặt chẽ
Không có kẽ hở
Bảo vệ tối đa quyền lợi khách hàng

10 – QUYỀN & NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN

Trong hợp đồng trọn gói hoặc hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, quyền và nghĩa vụ của các bên phải được quy định rõ ràng để tránh tranh chấp và đảm bảo dự án vận hành đúng kế hoạch.

1. Quyền & nghĩa vụ của Chủ đầu tư

Quyền:

Yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng phạm vi – đúng tiến độ – đúng chất lượng.
Yêu cầu làm rõ, bổ sung, điều chỉnh khi phát hiện sai sót trong thiết kế hoặc thi công.
Từ chối thanh toán các phần việc không đạt yêu cầu hoặc không được nghiệm thu.
Chấm dứt hợp đồng khi nhà thầu vi phạm nghiêm trọng tiến độ hoặc chất lượng.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của nhà thầu (căn cứ BLDS 2015 & NĐ 37/2015/NĐ-CP).

Nghĩa vụ:

Cung cấp hồ sơ pháp lý – hồ sơ thiết kế đầy đủ và đúng thời hạn.
Bàn giao mặt bằng sạch đúng cam kết.
Thanh toán theo mốc quy định.
Phối hợp nghiệm thu – kiểm định – thí nghiệm vật liệu.

2. Quyền & nghĩa vụ của Nhà thầu

Quyền:

Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, mặt bằng đúng thời hạn.
Đề xuất biện pháp kỹ thuật, điều chỉnh tiến độ phù hợp thực tế.
Được nghiệm thu – thanh toán khi hoàn thành khối lượng/hạng mục.

Nghĩa vụ:

Thực hiện đúng hợp đồng, đúng tiêu chuẩn – quy chuẩn (QCVN/TCVN).
Chịu trách nhiệm chất lượng toàn bộ công việc đã thi công.
Bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh môi trường.
Chịu trách nhiệm về sai sót khối lượng, thiết kế, biện pháp thi công.
Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ (theo BLDS 2015).

11 – GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI & ĐƠN GIÁ ĐIỀU CHỈNH

Tranh chấp trong hai loại hợp đồng này diễn ra rất phổ biến và thường tập trung vào các vấn đề sau:

1. Tranh chấp về khối lượng công việc

Trọn gói:

Nhà thầu thường yêu cầu thanh toán phát sinh → Chủ đầu tư từ chối → tranh chấp.
Cơ sở pháp lý: Thông tư 09 quy định không thanh toán theo khối lượng, trừ khi thay đổi phạm vi.

Đơn giá điều chỉnh:

Tranh chấp khi nhà thầu kê khai khối lượng vượt thực tế.
Tranh chấp về biên bản nghiệm thu, nhật ký.

2. Tranh chấp về điều chỉnh giá

Trọn gói:

Không điều chỉnh → nhà thầu lỗ → dừng thi công → chủ đầu tư kiện.

Đơn giá điều chỉnh:

Không thống nhất công thức điều chỉnh → tranh chấp kéo dài tại VIAC hoặc Tòa án.

3. Tranh chấp về tiến độ thi công

Theo BLDS 2015 và NĐ 37/2015/NĐ-CP:

Nhà thầu chậm tiến độ → chịu phạt + bồi thường thiệt hại.
Chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng → Nhà thầu được gia hạn tiến độ.

4. Tranh chấp về chất lượng công trình

Nguyên nhân:

Hồ sơ kỹ thuật không đầy đủ
Thi công không đúng thiết kế
Vật liệu sai chủng loại
Không nghiệm thu đúng quy trình

Cơ quan giải quyết:

Thương lượng
Hòa giải
Trọng tài (VIAC)
Tòa án

5. Vai trò của Công ty Luật TLK trong xử lý tranh chấp

Phân tích hồ sơ – tìm điểm bất lợi
Đại diện đàm phán – thương lượng
Soạn lập chiến lược giải quyết tranh chấp
Đại diện chủ đầu tư/nhà thầu tại VIAC hoặc Tòa án
Rà soát lại hợp đồng để tránh tái diễn rủi ro

12 – CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP (FAQ)

1. Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá không?

Không. Theo Thông tư 09/2016/TT-BXD, giá trọn gói không điều chỉnh, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc thay đổi phạm vi lớn.

2. Khi nào được điều chỉnh đơn giá trong hợp đồng đơn giá điều chỉnh?

Khi:

Giá vật liệu biến động lớn
Thay đổi thiết kế
Điều kiện thi công thay đổi
Các trường hợp thỏa thuận trong công thức điều chỉnh

3. Làm sao xác định khối lượng cơ sở?

Phải đo bóc theo TCVN 4519 – TCVN 344 – QCVN 09, dựa trên hồ sơ thiết kế.

4. Nhà thầu kê khống khối lượng thì xử lý thế nào?

Chủ đầu tư có thể:

Từ chối nghiệm thu
Yêu cầu kiểm định độc lập
Yêu cầu bồi thường thiệt hại theo BLDS 2015

5. Chủ đầu tư nên chọn hợp đồng trọn gói hay đơn giá điều chỉnh?

Nếu hồ sơ thiết kế rõ ràng, ít thay đổi → chọn trọn gói.
Nếu công trình phức tạp, dễ phát sinh → chọn đơn giá điều chỉnh.

13 – THÔNG TIN LIÊN HỆ CÔNG TY LUẬT TLK

Hợp đồng trọn gói và hợp đồng đơn giá điều chỉnh là hai hình thức phổ biến nhưng luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn. Chỉ cần một điều khoản sai hoặc thiếu, doanh nghiệp có thể thiệt hại hàng tỷ đồng, kéo dài tiến độ, hoặc chìm vào tranh chấp nhiều năm.

Với kinh nghiệm lâu năm tư vấn – rà soát – soạn thảo hợp đồng xây dựng cho hàng trăm dự án trên toàn quốc, Công ty Luật TLK cam kết: