Trong mọi hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng hoặc thuê kho xưởng, vấn đề gây tranh chấp thường xuyên nhất chính là hư hỏng tài sản, bao gồm:
– hư hỏng kết cấu (tường, mái, sàn…)
– hệ thống điện bị chập, quá tải
– hệ thống nước, đường ống rò rỉ
– điều hòa, quạt, thiết bị kỹ thuật xuống cấp
– hư hỏng do thoát nước, thấm dột
– sự cố PCCC, cháy nổ
– hư hỏng tài sản do bên thuê tự cải tạo
– thiệt hại do thời tiết, thiên tai
Theo thống kê của Công ty Luật TLK từ hơn 500 vụ tranh chấp thuê tài sản:
– 54% tranh chấp liên quan đến trách nhiệm sửa chữa
– 38% tranh chấp liên quan đến bồi thường thiệt hại
– 29% tranh chấp liên quan đến bảo trì, khấu hao
– 19% phát sinh từ việc không có biên bản hiện trạng ban đầu
Lý do lớn nhất: Hợp đồng không quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên → dẫn đến “tranh cãi vô tận”.
Bài viết này sẽ phân tích quy định pháp luật bắt buộc, cùng với giải pháp ghi điều khoản chuẩn theo kinh nghiệm chuyên sâu của Công ty Luật TLK.
1. Khái niệm pháp lý liên quan
– Bảo trì: hoạt động giữ gìn tài sản trong trạng thái sử dụng bình thường.
– Sửa chữa: khắc phục hư hỏng để tài sản sử dụng được.
– Bồi thường: khoản tiền hoặc chi phí bên gây thiệt hại phải trả.
– Hư hỏng tài sản thuê: hư hỏng cấu trúc hoặc kỹ thuật làm giảm khả năng sử dụng.
2. Khi nào phát sinh trách nhiệm sửa chữa – bảo trì – bồi thường?
– tài sản xuống cấp theo thời gian
– hư hỏng do sử dụng quá tải
– hư hỏng do tác động của bên thuê
– hư hỏng do lỗi của chủ nhà
– hư hỏng do thiên tai hoặc bất khả kháng
– hư hỏng do sửa chữa – cải tạo sai quy định
3. Lợi ích khi quy định rõ trách nhiệm trong hợp đồng
– giảm 90% tranh chấp
– bảo vệ bên thuê khỏi việc bị ép bồi thường vô lý
– bảo vệ chủ nhà khỏi việc bên thuê sử dụng sai công năng
– tránh mất tiền cọc
– đảm bảo tài sản luôn trong tình trạng sử dụng tốt
– giúp doanh nghiệp vận hành ổn định
– là căn cứ buộc bên kia phải thực hiện nghĩa vụ
4. 10 rủi ro thực tế khi không phân chia trách nhiệm rõ ràng
- bên thuê phải tự sửa chữa mọi thứ dù lỗi thuộc về chủ nhà
- chủ nhà từ chối sửa chữa gây gián đoạn kinh doanh
- mất tiền cọc do chủ nhà quy lỗi cho bên thuê
- PCCC hư hỏng nhưng không ai sửa → bị đình chỉ kinh doanh
- hệ thống điện quá tải gây cháy nổ
- nước rò rỉ gây hư hại hàng hóa trong kho xưởng
- chủ nhà yêu cầu bồi thường không hợp lý
- bên thuê bị buộc dừng hoạt động để chờ sửa chữa
- không xác định được mức độ chịu trách nhiệm
- không có biên bản hiện trạng → tranh chấp kéo dài
5. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024;
- Luật Nhà ở 2023;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Công chứng 2024;
- Nghị định số: 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai và cấp GCN;
- Nghị định số: 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản;
- Nghị định số: 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023;
- Thông tư số: 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận;
- Các văn bản hướng dẫn khác của Bộ TN&MT còn hiệu lực.
6. Quy định pháp luật về trách nhiệm sửa chữa – bảo trì – bồi thường
1. Trách nhiệm của chủ nhà (bên cho thuê)
Theo luật, chủ nhà phải:
– bảo trì tài sản theo chu kỳ
– sửa chữa các hư hỏng không do bên thuê gây ra
– đảm bảo tài sản đáp ứng công năng theo hợp đồng
– sửa chữa các phần kết cấu (tường, sàn, mái, móng…)
– sửa chữa hệ thống kỹ thuật chủ đạo:
- điện
- nước
- PCCC
- thoát nước
- chống thấm
Chủ nhà phải sửa trong thời gian hợp lý, nếu không bên thuê được tự sửa và trừ tiền thuê.
2. Trách nhiệm của bên thuê
Bên thuê phải:
– sử dụng tài sản đúng công năng
– bảo quản, giữ gìn tài sản
– sửa chữa hư hỏng do lỗi của mình gây ra
– bồi thường thiệt hại do:
- sử dụng sai mục đích
- tự ý cải tạo sai quy định
- gây cháy nổ
- quá tải hệ thống điện – nước
- làm hư hỏng tường, sàn, cửa, trần
3. Trách nhiệm trong trường hợp bất khả kháng
Thiên tai, bão, lũ, ngập lụt, sạt lở…
– nếu thiệt hại nhỏ → chủ nhà sửa
– nếu thiệt hại nặng → hai bên thương lượng
– nếu tài sản không còn sử dụng được → hợp đồng chấm dứt mà không phạt
4. Trách nhiệm khi hư hỏng do hệ thống kỹ thuật cũ
Chủ nhà phải sửa vì đây là rủi ro thuộc kết cấu tài sản.
5. Trách nhiệm khi hư hỏng do công năng vượt quá thiết kế
Ví dụ:
– đặt máy móc công suất lớn
– lắp đặt bếp công nghiệp
– vận hành dây chuyền nặng
→ Bên thuê phải sửa và bồi thường.
7. Cách phân chia trách nhiệm trong hợp đồng theo chuẩn Công ty Luật TLK
1. Ghi rõ phạm vi tài sản và hiện trạng ban đầu
Lập biên bản hiện trạng gồm:
– hình ảnh
– video
– mô tả tình trạng tường – sàn – trần
– hệ thống điện – nước
– hệ thống PCCC
– nội thất, máy móc (nếu có)
2. Quy định rõ bên nào sửa – bên nào chịu chi phí
Nên ghi:
– chủ nhà sửa gì?
– bên thuê sửa gì?
– thời gian sửa chữa là bao lâu?
– nếu không sửa → chế tài thế nào?
3. Quy định rõ hạng mục “bảo trì định kỳ”
Gồm:
– hệ thống điện
– điều hòa
– PCCC
– mái, trần, chống thấm
4. Quy định rõ về bồi thường
Ta cần quy định rõ:
– cách xác định lỗi
– mức bồi thường
– định giá thiệt hại
– thời gian bồi thường
– nếu bên thuê không đồng ý → cơ chế giám định độc lập
5. Quy định về hư hỏng do bất khả kháng
→ không phạt
→ hai bên thỏa thuận sửa chữa
→ có quyền chấm dứt hợp đồng
6. Quy định về việc tự sửa chữa và trừ chi phí
Nếu chủ nhà không sửa trong X ngày → bên thuê được:
– tự sửa
– trừ trực tiếp vào tiền thuê
7. Quy định xử lý hư hỏng do sửa chữa – cải tạo
Nếu bên thuê sửa chữa hư:
– bên thuê chịu trách nhiệm
– bồi thường thiệt hại
– hoặc khôi phục nguyên trạng
8. Quy định về hư hỏng gây gián đoạn kinh doanh
Nếu lỗi thuộc chủ nhà → chủ nhà phải:
– giảm tiền thuê
– bồi thường thiệt hại chứng minh được
8. Sai lầm thường gặp của khách thuê
– không lập biên bản hiện trạng
– không ghi rõ ai sửa – ai chịu phí
– không biết quy định pháp lý về trách nhiệm
– đồng ý chịu mọi rủi ro để thuê được mặt bằng
– không đánh giá công năng trước khi thuê
– không yêu cầu chủ nhà cung cấp hồ sơ kỹ thuật
– không yêu cầu thời hạn sửa chữa rõ ràng
9. Những lưu ý quan trọng
– luôn lập biên bản hiện trạng
– hợp đồng phải có điều khoản phân chia trách nhiệm
– phải ghi rõ cơ chế sửa chữa – bảo trì – bồi thường
– luôn yêu cầu chủ nhà chịu trách nhiệm hệ thống kỹ thuật
– nếu mặt bằng lớn → bắt buộc phải có luật sư rà soát
– luôn quy định thời gian xử lý hư hỏng
10. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
Trong quá trình tư vấn các hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng, thuê kho xưởng và thuê tài sản nói chung, Công ty Luật TLK thường xuyên nhận được các câu hỏi xoay quanh vấn đề “ai chịu trách nhiệm khi tài sản bị hư hỏng?”. Đây là nhóm câu hỏi quan trọng nhất vì nó quyết định chi phí vận hành và mức độ rủi ro của doanh nghiệp trong toàn bộ thời gian thuê.
Dưới đây là các câu hỏi phổ biến nhất và phần giải đáp chi tiết:
1. Khi tài sản thuê bị hư hỏng thì ai là người chịu trách nhiệm sửa chữa?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, trách nhiệm phụ thuộc vào nguyên nhân gây ra hư hỏng:
– Hư hỏng tự nhiên (hao mòn, xuống cấp theo thời gian) → Bên cho thuê phải sửa.
– Hư hỏng do bên thuê sử dụng sai mục đích, sai cách → Bên thuê phải sửa và bồi thường.
– Hư hỏng do lỗi khách quan (bão, lũ, sự cố bất khả kháng) → hai bên thương lượng, không mặc định bên nào chịu.
Việc xác định nguyên nhân cần có:
– Biên bản sự cố;
– Hình ảnh, video;
– Kết luận của đơn vị kỹ thuật (nếu cần).
2. Những loại hư hỏng nào được coi là hư hỏng tự nhiên mà chủ nhà phải sửa?
Gồm:
– Hệ thống điện – nước xuống cấp theo thời gian;
– Bong tróc tường, thấm nước;
– Mái, sàn kết cấu bị lún, nứt do tuổi thọ công trình;
– Hư hỏng do hệ thống kỹ thuật đã quá hạn sử dụng.
Đây là trách nhiệm bắt buộc của bên cho thuê, dựa trên Điều 477 Bộ luật Dân sự.
3. Bên thuê tự sửa chữa được không? Có được trừ tiền thuê không?
Có thể, nhưng chỉ trong các trường hợp:
– Bên cho thuê không thực hiện sửa chữa trong thời gian hợp lý sau khi nhận thông báo;
– Sự cố gây gián đoạn kinh doanh cần xử lý ngay;
– Hợp đồng cho phép bên thuê tự sửa chữa.
Nếu bên thuê tự sửa chữa đúng quy định, có:
– Hóa đơn chi phí hợp lệ;
– Thông báo bằng văn bản;
→ Được khấu trừ tiền sửa chữa vào tiền thuê (theo Điều 478 BLDS).
Trường hợp tự ý sửa chữa không báo trước, chủ nhà có quyền:
– Không chấp nhận chi phí;
– Yêu cầu khôi phục hiện trạng;
– Thậm chí chấm dứt hợp đồng nếu sửa chữa làm thay đổi kết cấu.
4. Nếu chủ nhà không sửa chữa, bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng không?
Có.
Theo Bộ luật Dân sự, nếu:
– Tài sản bị hư hỏng nghiêm trọng;
– Bên cho thuê không sửa chữa dù đã nhận thông báo;
→ Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường.
Ngoài ra, bên thuê còn có quyền:
– Yêu cầu hoàn trả tiền thuê đã trả trước;
– Yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc ngừng kinh doanh.
5. Thiệt hại nào bên thuê phải bồi thường khi làm hỏng tài sản?
Bên thuê phải bồi thường:
– Chi phí sửa chữa;
– Thiệt hại phát sinh liên quan (ví dụ: hệ thống điện hỏng làm cháy máy móc của chủ nhà);
– Chi phí khắc phục hậu quả;
– Tổn thất do giảm giá trị tài sản.
Nếu thiệt hại do lỗi nghiêm trọng của bên thuê, chủ nhà có thể yêu cầu mức bồi thường rất lớn.
6. Bên thuê có phải bồi thường khi tài sản đã cũ từ trước không?
Không.
Nếu tài sản:
– Đã xuống cấp từ trước;
– Đã có dấu hiệu hư hỏng ngay tại thời điểm bàn giao;
→ Bên thuê không phải chịu trách nhiệm, trừ khi làm hư hỏng thêm.
Vì vậy biên bản bàn giao hiện trạng là tài liệu quan trọng nhất để tránh tranh chấp.
7. Khi nào bên thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì tài sản?
Chỉ khi:
– Hợp đồng có thỏa thuận;
– Hoạt động kinh doanh gây hao mòn nhanh bất thường;
– Ngành nghề sử dụng yêu cầu bảo trì theo tiêu chuẩn kỹ thuật riêng.
Ví dụ:
– Nhà xưởng cho sản xuất cơ khí → bên thuê phải bảo trì máy hút bụi công nghiệp.
– Kho lạnh → bên thuê phải bảo trì hệ thống làm lạnh.
Nếu hợp đồng không quy định → mặc định chủ nhà chịu trách nhiệm bảo trì.
8. Khi xảy ra hư hỏng, cần xử lý theo quy trình nào để tránh tranh chấp?
Quy trình đúng chuẩn TLK:
- Ghi nhận hiện trạng (ảnh – video).
- Thông báo ngay bằng văn bản.
- Hai bên lập biên bản xác định nguyên nhân.
- Xác định trách nhiệm theo hợp đồng và pháp luật.
- Tiến hành sửa chữa.
- Lập biên bản nghiệm thu sau sửa chữa.
Nếu bỏ qua bước 2 và 3 → rủi ro tranh chấp rất cao.
9. Tài sản thuê bị hư hỏng do thiên tai, bất khả kháng thì ai chịu trách nhiệm?
Theo luật:
– Không bên nào phải bồi thường.
– Hai bên phải chia sẻ thiệt hại hợp lý, hoặc
– Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
Tuy nhiên, điều khoản bất khả kháng phải được ghi rõ trong hợp đồng; nếu không, dễ phát sinh tranh chấp.
10. Khi nào nên yêu cầu chủ nhà tham gia bảo hiểm tài sản?
Nên yêu cầu khi tài sản:
– Là nhà xưởng, kho;
– Có thiết bị giá trị lớn;
– Nguy cơ cháy nổ cao;
– Nằm ở khu vực rủi ro thiên tai.
Nếu có bảo hiểm:
– Giảm rủi ro bồi thường;
– Tăng an toàn pháp lý;
– Hạn chế tranh chấp về lỗi.
Doanh nghiệp nên đàm phán để chi phí bảo hiểm được chia theo tỷ lệ hợp lý.
11. Chủ nhà có được yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại vượt quá giá trị thực tế hay không?
Không.
Theo Bộ luật Dân sự, mức bồi thường:
– Phải đúng giá trị thiệt hại thực tế;
– Không được yêu cầu “phạt” vượt quá thiệt hại trừ khi có thỏa thuận;
– Không được tính các chi phí suy đoán hoặc không có chứng cứ.
Nếu chủ nhà yêu cầu quá mức → bên thuê có quyền từ chối hoặc yêu cầu định giá độc lập.
12. Khi nào nên đưa điều khoản sửa chữa – bảo trì – bồi thường vào hợp đồng chi tiết?
Khi tài sản:
– Có giá trị lớn;
– Có hệ thống kỹ thuật phức tạp (điện 3 pha, PCCC, máy lạnh âm trần…);
– Sử dụng cho kinh doanh dài hạn;
– Có nhiều bên tham gia (chủ nhà – đối tác – nhà thầu).
Công ty Luật TLK luôn khuyến nghị phải đưa điều khoản chi tiết ngay từ đầu để tránh tranh chấp sau này.
11. Lời khuyên của chuyên gia Công ty Luật TLK
– đừng bao giờ ký hợp đồng khi chưa lập biên bản hiện trạng
– hãy mô tả rõ từng hạng mục sửa chữa trong hợp đồng
– luôn tạo cơ chế bảo vệ bên thuê khỏi lỗi của chủ nhà
– quy định chi tiết về giám định độc lập khi có tranh chấp
– nếu tài sản lớn, hãy nhờ luật sư tư vấn để giảm thiểu rủi ro
12. THÔNG TIN LIÊN HỆ CÔNG TY LUẬT TLK
Khi xảy ra hư hỏng tài sản, việc xác định trách nhiệm rất phức tạp và dễ biến thành tranh chấp lớn. Với kinh nghiệm chuyên sâu trong hàng trăm hồ sơ tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, Công ty Luật TLK cam kết giúp khách hàng xây dựng hợp đồng minh bạch – chặt chẽ và có khả năng phòng ngừa rủi ro cao nhất.
Nếu bạn muốn được tư vấn cách phân chia trách nhiệm và xây dựng hợp đồng an toàn, hãy liên hệ ngay:
Công ty Luật TLK
Website: tlklawfirm.vn
Email: info@tlklawfirm.vn
Tel: 0243.2011.747
Hotline: 097.211.8764
