CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG BÀN GIAO NHÀ NHƯ ĐÃ THỎA THUẬN THÌ GIẢI QUYẾT THẾ NÀO?
CÂU HỎI
Kính chào Công ty Luật TNHH TLK, hiện tôi đang có thắc mắc và kính mong được Quý Công ty giải đáp vấn đề như sau: Tôi là khách hàng mua nhà tại dự án chung cư Athena Complex Pháp Vân. Theo như thỏa thuận trong hợp đồng, tôi sẽ được giao nhà vào ngày 10 tháng 01 năm 2023. Tuy nhiên, hiện nay đã vượt quá thời hạn nhiều tháng mà chủ đầu tư vẫn chưa tiến hành bàn giao nhà cho tôi. Vậy cho tôi hỏi, chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận thì giải quyết thế nào? Mong được Quý Công ty giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư
2. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
3. Tranh chấp đất đai khi đã có giấy phép xây dựng
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014;
3. Luật xây dựng số: 50/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 06 năm 2014;
4. Luật nhà ở số: 65/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014;
5. Nghị định số: 06/2021/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 26 tháng 01 năm 2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;
6. Các văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Bàn giao nhà là vấn đề quan trọng khi giao dịch mua bán bất động sản. Đây là căn cứ để xác lập việc thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư với khách hàng. Kể từ thời điểm bàn giao nhà, khách hàng sẽ là chủ sở hữu ngôi nhà và có toàn quyền đối với tài sản đó. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của khách hàng. Vậy trường hợp này được giải quyết thế nào? Đây là câu hỏi mà đông đảo Quý Khách hàng gửi đến cho Công ty Luật TNHH TLK. Việc xác định đúng sẽ giúp cho doanh nghiệp thực hiện thủ tục một cách dễ dàng và nhanh chóng.
Chính vì vậy, thông qua bài viết này, Chúng tôi - Công ty Luật TNHH TLK sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách về vấn đề Chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận thì giải quyết thế nào?
Ảnh 1. Chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận thì giải quyết thế nào?_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN TỚI GIẢI QUYẾT KHI CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG BÀN GIAO NHÀ NHƯ THỎA THUẬN
1. Điều kiện bàn giao nhà
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:
(1) Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
(2) Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;
(3) Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó;
(4) Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà.
Đồng thời, theo Luật Xây dựng 2014 quy định: Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu.
Như vậy, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép theo điều kiện nêu trên.
2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chủ đầu tư có nghĩa vụ như sau:
(1) Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có);
(2) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua;
(3) Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
(4) Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
(5) Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán;
(6) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
(7) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
(8) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Như vậy, chủ đầu tư là người có vai trò quan trọng, chịu trách nhiệm chính cho công trình xây dựng. Trong quá trình đầu tư, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định trên. Việc xác định rõ nhiệm vụ của chủ đầu tư xây dựng sẽ giúp các bên tham gia cảm thấy minh bạch và rõ ràng trong hoạt động đầu tư xây dựng. Ngoài ra, đây còn là cơ sở để đảm bảo tính pháp lý, uy tín cho dự án.
=> Xem thêm: Tranh chấp lấn chiếm đất đai hòa giải tại xã không thành thì phải làm thế nào?
3. Giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận
Giao nhà đúng thỏa thuận là nghĩa vụ của chủ đầu tư. Theo đó, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận, bên bị vi phạm có thể xử lý như sau:
Thứ nhất: Yêu cầu bồi thường thiệt hại
Theo Bộ luật dân sự 2015 về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán như sau:
(1) Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý;
(2) Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý;
(3) Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
(1) Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần;
(2) Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận.
Thứ hai: Khởi kiện ra Tòa
Toà án là cơ quan thường được lựa chọn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận. Trình tự thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp trực tiếp tại tòa án hoặc thông qua đường bưu điện;
Bước 2:Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Đối với Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện thì thời hạn để sửa đổi, bổ do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày.
- Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án và đủ điều kiện khởi kiện thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 3:Tòa ra thông báo thụ lý vụ án.
Bước 4: Hòa giải
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm (thường kéo dài từ 02 đến 04 tháng), Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa (sở thẩm)
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Tòa án sau đó ra Bản án giải quyết tranh chấp giữa các bên. Bên nào không đồng ý có thể thực hiện thủ tục kháng cáo.
Bước 6:(Nếu có): Xét xử phúc thẩm, Giám đốc thẩm, Tái thẩm.
Như vậy, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận bên bị vi phạm có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện việc bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu Tòa giải quyết.
=> Xem thêm: Thủ tục đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh
Ảnh 2. Chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận thì giải quyết thế nào?_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG BÀN GIAO NHÀ NHƯ ĐÃ THỎA THUẬN THÌ GIẢI QUYẾT THẾ NÀO?
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà như đã thỏa thuận, có thể giải quyết như sau:
(1) Yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại;
(2) Khởi kiện ra Tòa án.
=> Xem thêm: Thủ tục xin giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
=> Xem thêm: Tư vấn các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN TỚI GIẢI QUYẾT KHI CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG BÀN GIAO NHÀ NHƯ THỎA THUẬN
Câu hỏi 1: Khi được chủ đầu tư bàn giao nhà thì chủ sở hữu nhà chung cư cần phải kiểm tra những gì để chứng minh đủ điều kiện bàn giao nhà?
Trả lời:
Căn cứ Nghị định 06/2021/NĐ-CP, trước khi đưa công trình vào sử dụng thì chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế, nhà thầu xây dựng, bên giám sát phải lập biên bản nghiệm thu công trình.
Điều kiện để được nghiệm thu là công trình phải đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật theo đúng thiết kế; không còn tồn tại lớn về chất lượng công trình ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình; đảm bảo yêu cầu về PCCC, môi trường …vv.
Ngoài việc chủ đầu tư và các bên liên quan tổ chức nghiệm thu thì cơ quan chức năng (đối với nhà chung cư thì cơ quan có thẩm quyền là Sở xây dựng) sẽ tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu.
- Nếu đạt thì ra văn bản chấp thuận;
- Nếu chưa đạt thì chưa chấp thuận và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các tồn tại.
Như vậy, về mặt quy định của pháp luật, để đảm bảo bàn giao nhà chung cư đưa vào sử dụng thì phải được cơ quan chức năng thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu công trình của Chủ đầu tư.
Câu hỏi 2: Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau nhằm mục đích gì?
Trả lời:
Theo Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau nhằm mục đích:
(1) Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường;
(2) Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư.
Theo đó, nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.
=> Xem thêm: Thành phần hồ sơ để khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những tài liệu nào?
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
