GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN GÓP VỐN BẰNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT NHƯNG KHÔNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CÂU HỎI
Kính chào công ty Luật TNHH TLK, hiện tôi đang có thắc mắc và kính mong được Quý Công ty giải đáp vấn đề như sau: Hiện nay, tôi có nhu cầu góp vốn vào một công ty sản xuất nông sản với tài sản góp vốn là bất động sản. Tôi chỉ muốn góp vốn phần nhà kho được xây dựng trên đất mà không góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng, công ty có mở rộng nhà kho nhưng lại không tham khảo ý kiến của tôi. Do đó, chúng tôi đã phát sinh tranh chấp. Vậy, tôi phải xử lý như thế nào trong trường hợp này? Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo luật đất đai
2. Tranh chấp đất đai khi đã có giấy phép xây dựng
3. Thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ Luật Tố tụng Dân sự số: 92/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2015;
2. Luật Nhà Đất đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Luật Doanh nghiệp số: 59/2020/QH14 được Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 06 năm 2020;
4. Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 03 năm 2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
5. Thông tư số: 07/2018/TT-BTP do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
6. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Đất đai và tài sản với đất là những tài sản gắn liền với nhau như một thể thống nhất. Thông thường, khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ kèm theo tài sản gắn liền với đất và ngược lại. Nhưng đôi khi, có nhiều trường hợp người sử dụng đất chỉ giao dịch, bao gồm cả góp vốn đối với tài sản gắn liền với đất nhưng lại không góp vốn quyền sử dụng đất. Chính điều này đã làm phát sinh tranh chấp giữa các bên trong quá trình sử dụng, khai thác tài sản.
Chính vì vậy, thông qua bài viết này, Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách về “Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất”
Ảnh 1. Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN GÓP VỐN BẰNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT NHƯNG KHÔNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Một số vấn đề pháp lý về tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất được hiểu là những tài sản vật chất không thể tách rời với một mảnh đất cụ thể, ví dụ như các công trình xây dựng như nhà ở, tòa nhà, cầu đường, đường sắt, đường bộ, cống hố và các công trình khác được xây trên một mảnh đất cụ thể. Các tài sản này được coi là gắn liền với đất vì chúng không thể di chuyển hoặc tách rời một cách dễ dàng và không gây thiệt hại cho chúng.
Căn cứ Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
- Công trình xây dựng khác;
- Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, tại Thông tư 07/2019/TT-BTP cũng có đề cập đến tài sản gắn liền với đất như sau:
Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở;
- Công trình xây dựng khác;
- Rừng sản xuất là rừng trồng;
- Cây lâu năm.
Lưu ý: Các loại tài sản này phải có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, có thể thấy, tài sản gắn liền với đất là những tài sản không thể tách rời với đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu những tài sản này có trên đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
2. Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp không?
Thực tế pháp luật đất đai và pháp luật doanh nghiệp không có quy định hạn chế việc góp vốn bằng tài sản trên đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Mặt khác, theo quy định về của Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Nhự vậy, tài sản góp vốn có theể là bất cứ tài sản hợp pháp gì có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Do đó, việc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp vẫn là một giao dịch hợp pháp.
Tuy nhiên lại có ít người thực hiện việc góp vốn theo hình thức này mà sẽ thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản trên đất. Bởi lẽ, khi góp vốn, bên góp vốn phải chuyển quyền sở hữu tài sản trên đất cho bên nhận góp vốn theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 nhưng lại không chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tồn tại những bất cập như sau:
- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu cùng với quyền sử dụng đất (trừ trường hợp nhà chung cư, nhà ở thương mại, …) và được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi góp vốn theo hình thức này, các bên sẽ rất khó khăn trong việc đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
- Trong trường hợp này, người góp vốn chỉ còn lại quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu tài sản trên đất. Vì vậy, đối với phần diện tích đất đã có tài sản trên đấy (Ví dụ như: nhà ở, cây trồng, công trình, …) thì người góp vốn sẽ không thể khai thác giá trị của mảnh đất đó. Bên cạnh đó sau này khi muốn chuyển nhượng lại mảnh đất cho người khác cũng sẽ khó khăn hơn vì họ không thể khai thác được toàn bộ diện tích mảnh đất.
- Đối với người nhận góp vốn, do chỉ có quyền sở hữu tài sản trên đất nên khi muốn sửa chữa, cải tao hoặc xây mới thì sẽ không thể thực hiện được vì không có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Trường hợp này muốn xây dựng mới thì phải được sự đồng ý của người góp vốn - người có quyền sử dụng đất đối với phần diện tích có tài sản cần sửa chữa, cải tạo hoặc xây mới.
Như vậy, khi thực hiện góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất các bên cần cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm quyền lợi của mỗi bên trong việc sử dụng, khai thác tài sản.
3. Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Như phần trên đã phân tích, giao dịch góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn là giao dịch hợp pháp. Tuy nhiên, góp vốn bằng hình thức này tồn tại nhiều bất cập trong việc sử dụng, khai thác tài sản của bên nhận góp vốn cũng như bên góp vốn. Do đó, trong quá trình thực hiện hợp đồng, không tránh khỏi việc phát sinh tranh chấp giữa các bên.
Khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến việc vấn đề góp vốn, các bên có thể lựa chọn các phương thức giải quyết sau:
3.1. Thương lượng
Thương lượng được hiểu là việc các bên trong tranh chấp sẽ ngồi lại với nhau để đưa ra các phương án giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp này, tranh chấp sẽ được giải quyết khi các bên đạt được thỏa thuận thống nhất.
Khi áp dụng phương pháp này, các bên có tự do thương lượng và đưa ra những phương án cụ thể để giải quyết tranh chấp mà không bị ràng buộc bởi các thủ tục pháp lý phức tạp. Biện pháp đàm phán không những dễ dàng thực hiện mà còn đáp ứng nhu cầu bảo mật thông tin của các bên vì không có sự can thiệp của bên thứ ba.
Tuy nhiên, sự hiệu quả của phương pháp này hoàn toàn phụ thuộc vào mức độ thiện chí hợp tác của các bên trong quá trình thương lượng, đàm phán.
3.2. Tiến hành hòa giải với bên thứ ba
Đối với phương pháp này, các bên bên sẽ nhờ sự can thiệp của bên thứ ba với vai trò là bên trung gian hòa giải để hỗ trợ các bên giải quyết tranh chấp thông qua việc đánh giá những phương án giải quyết tranh chấp mà các bên đưa ra. Ngoài ra, người hòa giải cũng có thể đưa ra các phương án giải quyết mà các bên có thể tham khảo nếu không thể tự thỏa thuận.
Giống với phương pháp thương lượng nêu trên, các bên có thể tự do đưa ra các phương án giải quyết tranh chấp. Đối với phương pháp này, các bên có thể giảm bớt được thời gian khi giải quyết tranh chấp tại tòa án và đảm bảo uy tín của các bên trong hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên, trong trường hợp này, người hòa giải dường như chỉ có vai trò “xoa dịu” mâu thuẫn giữa các bên mà không có thẩm quyền bắt buộc các bên phải đưa ra thỏa thuận giải quyết tranh chấp. Do đó, tranh chấp có được giải quyết hay không cũng phụ thuộc rất nhiều vào sự thiện chí của các bên trong buổi hỏa giải.
3.3. Giải quyết tại trọng tài thương mại
Việc áp dụng phương pháp này được tiến hành dựa trên sự thỏa thuận của các bên trong tranh chấp. Với phương thức này, các bên vừa đảm bảo tính bí mật trong kinh doanh của mỗi bên và cũng linh hoạt hơn về thủ tục giải quyết tranh chấp.
Khi giải quyết tại trọng tài thương mại, các bên sẽ giải quyết được tranh chấp dựa trên việc xem xét các điều khoản mà các bên thỏa thuận, cam kết trước đó và những quy định về thời hạn giúp phần vốn góp; phần trăm lợi nhuận khi góp vốn đến thời điểm hiện tại; việc rút vốn và thay thế bằng tài sản khác…
Như vậy, các bên giải quyết được tranh chấp và các bên vẫn có thể tiến hành việc hợp tác, góp vốn đầu tư mà không gây mất lòng, đảm bảo việc hợp tác lâu dài.
3.4. Khởi kiện đến Tòa án
Nhìn chung, đây là phương pháp giải quyết tranh chấp triệt để nhất so với những phương thức nêu trên vì bản án của Tòa án được đảm bảo thực hiện bằng quyền lực nhà nước mà các bên không được phép làm trái.
Khi phát sinh tranh chấp, các bên có thể khởi kiện trực tiếp đến Tòa án nhân đân có thẩm quyền để tiến hành việc giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi được Tòa án tiến hành việc giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ dựa trên những quy định pháp luật và thỏa thuận của các bên để đánh giá, xem xét toàn diện vấn đề. Từ đó, Tòa án sẽ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.
Việc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp cần phải được tuân theo trình tự, thủ tục được quy định tại Bộ Luật tố tụng dân sự 2015. Do đó, đây là một trong những nguyên nhân kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp khi áp dụng biện pháp này.
Như vậy, mỗi phương thức giải quyết tranh chấp đều có nhưng ưu điểm và nhược điểm khác nhau. Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc rút tài sản góp vốn là nhà ở, các bên có thể cân nhắc, lựa chọn phương pháp giải quyết phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tế.
=> Xem thêm: Điều kiện để nhà ở được mua bán ở Việt Nam
Ảnh 2. Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN GÓP VỐN BẰNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT NHƯNG KHÔNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau!
Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các bên có thể cân nhắc lựa chọn một, một số hoặc toàn bộ những cách thức sau đây tùy theo từng giai đoạn và hoàn cảnh cụ thể của các bên để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất:
- Tự thương lượng, hòa giải;
- Tiến hành hòa giải với bên thứ ba;
- Trọng tài thương mại;
- Khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền
=> Xem thêm: Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở Việt Nam không?
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ GÓP VỐN LÀ TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN GÓP VỐN BẰNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT NHƯNG KHÔNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Câu hỏi 1: Tài sản trên đất được sử dụng để góp vốn được định giá cao hơn so với giá tại thời điểm góp vốn thì xử lý như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ Luật Doanh nghiệp 2020, trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
Câu hỏi 2: Tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải thông qua thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai cấp cơ sở trước khi khởi kiện đến Tòa án không?
Trả lời:
Câu trả lời là: Không.
Căn cứ Luật Đất đai 2013, trường hợp tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai mà là tranh chấp về hợp đồng góp vốn có liên quan đến đất đai. Do đó, khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, các bên không cần phải thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai cấp cơ sở.
=> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
