MUA PHẢI ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO
CÂU HỎI
Kính chào công ty Luật TNHH TLK, tôi đang có nhu cầu mua một mảnh đất và được người quen giới thiệu cho một người tên là C. Tôi và C đã trao đổi về thông tin mảnh đất và đồng ý mua bán nhưng chưa ký hợp đồng. Vài ngày sau, người này có trao đổi với tôi rằng mảnh đất hiện đang được thế chấp tại ngân hàng cho khoản vay của người đó. Vậy Quý công ty cho hỏi: Việc tôi mua phải đất đang thế chấp ngân hàng phải xử lý như thế nào? Hiện tôi đang rất lo lắng, mong được Quý công ty tư vấn và giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất
2. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
3. Pháp luật quy định như thế nào về thế chấp tài sản gắn liền với đất
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Các văn bản pháp luật khác hướng dẫn có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Hiện nay việc mua bán trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật sẽ được coi là giao dịch hợp pháp. Mặc dù vậy, việc mua bán tài sản thế chấp cũng thường gây ra nhiều khó khăn cho các bên trong quá trình giao dịch. Từ đó gây ra không ít mâu thuẫn giữa bên thế chấp, bên nhận thế chấp và người mua tài sản thế chấp. Để giúp khách hàng giải quyết những vướng mắc liên quan, chúng tôi - Công ty Luật TLK xin đưa ra những giải thích và lựa chọn phương án xử lý liên quan tới vấn đề: “Mua phải đất đang thế chấp ngân hàng thì xử lý như thế nào”.
Ảnh 1. Mua phải đất đang thế chấp ngân hàng thì xử lý như thế nào_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN ĐẾN MUA PHẢI ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG
1. Đất đang thế chấp ngân hàng là gì?
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê.
Căn cứ Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ta có thể hiểu đất đang thế chấp tại ngân hàng là việc thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho một khoản vay tại ngân hàng. Bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp là ngân hàng.
2. Đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?
Căn cứ Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Như vậy, nếu được ngân hàng là bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp cho bên thứ ba.
Việc mua đất đang thế chấp thường có giá rẻ hơn so với giá trên thị trường. Tuy nhiên việc chuyển nhượng loại tài sản này cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định mà người mua cần hết sức lưu ý như sau:
- Người mua khó nắm được chính xác các thông tin liên quan đến mảnh đất muốn mua do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đang được ngân hàng lưu giữ;
- Khả năng xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi tài sản thuộc sở hữu của nhiều chủ sở hữu, dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn;
- Thủ tục sang tên chuyển nhượng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp - ngân hàng;
Vì vậy, để thực hiện việc mua đất thế chấp tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng. Cụ thể, cần có biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về sau đó thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.
3. Cách xử lý khi mua phải nhà đang thế chấp ngân hàng
Như đã phân tích ở trên, mua đất thế chấp ngân hàng là giao dịch hợp pháp nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Vì vậy, quý khách hàng không nên quá lo lắng khi mua phải đất đang thế chấp ngân hàng. Quý khách hàng cần bình tĩnh và kiểm tra các thông tin và xử lý theo hai hướng như sau:
Trường hợp 1: Ngân hàng có văn bản đồng ý cho phép bán đất đang thế chấp
Để xác định được vấn đề này, trước hết người mua cần xác định người bán có quyền bán nhà đang thế chấp không? Người mua có thể yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh mảnh đất đó đúng là đang được vay thế chấp. Từ đó, người mua sẽ xác minh được đúng người chủ sở hữu đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp và có quyền bán mảnh đất đó không?
Sau đó, người mua cần kiểm tra về việc ngân hàng có đồng ý cho phép bán nhà đang thế chấp hay không? Nếu như ngân hàng có đồng ý bằng văn bản, cần lập biên bản thỏa thuận giữa ba bên: người bán, người mua và ngân hàng. Tùy thuộc vào hình thức giao dịch mà sẽ có trình tự tiến hành cụ thể khác nhau. Về cơ bản, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng sẽ được diễn ra theo các bước sau:
Bước 1: Ký hợp đồng cam kết có công chứng ( phải có chữ ký của cả ba bên gồm bên mua, bên bán và ngân hàng đối với hình thức thỏa thuận ba bên);
Bước 2: Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp, thực hiện thủ tục giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai;
Bước 3: Bên mua và bên bán phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng;
Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ;
Bước 5: Bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
Như vậy, trường hợp ngân hàng đồng ý và có thỏa thuận ba bên, các bên có thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng theo trình tự trên.
Trường hợp 2: Ngân hàng không đồng ý việc bán đất đang thế chấp
Trong trường hợp ngân hàng không đồng ý, người bán không có quyền bán tài sản thế chấp. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp trở nên vô hiệu do nội dung vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.
Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015, trường hợp giao dịch dân sự bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Đồng thời, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Vì vậy, trong trường hợp này, quý khách hàng có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo trình tự sau:
Bước 1: Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện nộp Đơn khởi kiện theo mẫu quy định tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Đơn khởi kiện được nộp phải kèm theo các tài liệu, chứng cứ để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Người khởi kiện có thể nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán chỉ thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án hoặc chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền.
Trường hợp vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án sẽ bị trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện.
Bước 3: Thụ lý vụ án
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ , Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc thụ lý vụ án.
Bước 4: Hòa giải tại Tòa án
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm (thường kéo dài từ 02 đến 04 tháng), Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Trường hợp đương sự thỏa thuận được với nhau về giải quyết tranh chấp Tòa án lập biên bản hòa giải thành, hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến thì Thẩm phán phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự có hiệu lực pháp luật ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm. Trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa (sơ thẩm)
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Tòa án sau đó ra Bản án giải quyết tranh chấp giữa các bên. Bên nào không đồng ý có thể thực hiện thủ tục kháng cáo.
Bước 6: Xét xử phúc thẩm (nếu có)
Trường hợp không đồng tình với bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm. Theo đó, xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.
Như vậy, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến mua đất đang thế chấp ngân hàng tại Tòa án sẽ được thực hiện theo trình tự trên.
=> Xem thêm: Quy định pháp luật về thế chấp tài sản? Thế nào là tài sản thế chấp?
Ảnh 2. Mua phải đất đang thế chấp ngân hàng thì xử lý như thế nào_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: MUA PHẢI ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng là giao dịch hợp pháp nếu như có sự đồng ý của ngân hàng. Vì vậy, quý khách hàng không cần quá lo lắng khi thực hiện giao dịch này. Khi mua phải đất đang thế chấp ngân hàng cần bình tĩnh, kiểm tra kỹ các thông tin về giao dịch.
Trường hợp được ngân hàng đồng ý bằng văn bản, quý khách có thể tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng, giải chấp quyền sử dụng đất và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Ngược lại, trường hợp ngân hàng không chấp nhận bán mảnh đất đó, quý khách có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền quý khách đã bỏ ra mua mảnh đất.
=> Xem thêm: Có được ủy quyền cho người khác thế chấp sổ đỏ của mình?
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN MUA ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG
Câu hỏi 1: Khi nào có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng?
Trả lời:
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước.
Đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Câu hỏi 2: Thế chấp nhà mà không thế chấp quyền sử dụng đất có được phép không?
Trả lời:
Câu trả lời là Có.
Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015, có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
=> Xem thêm: Pháp luật quy định như thế nào về thế chấp tài sản gắn liền với đất
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý vị!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
