BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG THAY ĐỔI GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO ĐẤT GIẢM GIÁ SAU KHI KÝ HỢP ĐỒNG THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO?
CÂU HỎI
Kính chào Công ty Luật TNHH TLK, hiện tôi đang có thắc mắc và kính mong được Quý Công ty giải đáp vấn đề như sau: Tôi có một mảnh đất và đang tiến hành chuyển nhượng cho một người bạn. Theo hợp đồng chuyển nhượng được ký kết thì giá chuyển nhượng là 4 tỷ. Tuy nhiên, do gần đây nhà nước đang quy hoạch xây dựng đường cao tốc tại khu vực đó nên vị trí của mảnh đất bị xấu đi, giá đất trên thị trường cũng bị giảm. Lấy lý do đó, mà người nhận chuyển nhượng mảnh đất của tôi tự ý giảm giá chuyển nhượng. Hiện nay tôi chưa biết phải giải quyết như thế nào. Vậy cho tôi hỏi: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi ký hợp đồng thì xử lý thế nào? Mong được Quý Công ty giải đáp. Tôi xin cảm ơn!
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
1. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai (cấp xã)
2. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
3. Tranh chấp đất đai khi đã có giấy phép xây dựng
Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH TLK, trên cơ sở quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết, chúng tôi xin gửi tới Quý Khách hàng nội dung tư vấn như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật đất đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Các văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan.
NỘI DUNG TƯ VẤN
Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa phổ biến và có giá trị cao trên thị trường, bởi vậy mà pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng đối với loại tài sản đặc thù này. Tuy nhiên, hiểu biết của nhiều chủ thể còn hạn chế nên nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo những yêu cầu về mặt pháp lý, các bên vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng. Điển hình là việc bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi đã ký hợp đồng. Vậy trường hợp này được xử lý như thế nào? Đây là câu hỏi mà đông đảo Quý Khách hàng gửi đến cho Công ty Luật TNHH TLK. Việc xác định đúng các cách thức giải quyết tranh chấp sẽ giúp cho các bên giải quyết dễ dàng và nhanh chóng hơn.
Chính vì vậy, thông qua bài viết này, Chúng tôi - Công ty Luật TNHH TLK sẽ giải đáp thắc mắc của Quý khách về vấn đề Bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi ký hợp đồng thì xử lý thế nào?
Ảnh 1. Bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi ký hợp đồng thì xử lý thế nào?_Hotline: 0972118764
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG LIÊN QUAN TỚI XỬ LÝ KHI BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG THAY ĐỔI GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO ĐẤT GIẢM GIÁ SAU KHI KÝ HỢP ĐỒNG
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ Luật Đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
2. Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(1) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
(2) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
(3) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
(4) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, hợp đồng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có thể công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
(1) Tên, địa chỉ của các bên;
(3) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
(4) Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
(5) Thời điểm chuyển giao đất;
(6) Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;
(7) Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;
(8) Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;
(9) Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và có các nội dung cơ bản như trên. Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.
=> Xem thêm: Tranh chấp lấn chiếm đất đai hòa giải tại xã không thành thì phải làm thế nào?
3. Xử lý khi bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi đã ký hợp đồng
Khi hai bên đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá thì là vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, bên chuyển nhượng có thể tiến hành xử lý bên vi phạm như những gì đã giao kết, đưa ra trong hợp đồng chuyển nhượng về vấn đề áp dụng chế tài. Cụ thể như sau:
Thứ nhất: Buộc bên nhận chuyển nhượng thực hiện đúng hợp đồng
Đây là hình thức chế tài, mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu phí tổn.
Thứ hai: Buộc bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại (nếu có)
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, trường hợp có thiệt hại do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm:
(1) Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần;
(2) Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút;
(3) Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.
Những loại thiệt hại mà người vi phạm hợp đồng phải bồi thường gồm:
(1) Giá trị kinh tế, giá trị hợp đồng thực tế mà bên bị vi phạm phải chịu do hành vi gây thiệt hại của bên vi phạm;
(2) Các khoản lợi, lãi mà bên bị vi phạm đáng lẽ ra được hưởng nếu không có vi phạm xảy ra;
(3) Giá trị lợi ích mà lẽ ra người đó sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại;
(4) Chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng phải bồi thường bằng tiền ngang với giá trị của tài sản bị mất, bị hư hỏng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc theo quy định của pháp luật.
Thứ ba: Khởi kiện bên nhận chuyển nhượng ra Tòa án
Trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bồi thường thiệt hại cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật thì bên kia có thể khởi kiện ra Tòa án đòi bồi thường thiệt hại khi bị hủy hợp đồng.
Lúc này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nộp đơn khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền giải quyết theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp trực tiếp tại tòa án hoặc thông qua đường bưu điện;
Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Đối với Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện thì thời hạn để sửa đổi, bổ do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày.
- Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án và đủ điều kiện khởi kiện thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 3: Tòa ra thông báo thụ lý vụ án.
Bước 4: Hòa giải
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm (thường kéo dài từ 02 đến 04 tháng), Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa (sở thẩm)
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Tòa án sau đó ra Bản án giải quyết tranh chấp giữa các bên. Bên nào không đồng ý có thể thực hiện thủ tục kháng cáo.
Bước 6: (Nếu có): Xét xử phúc thẩm, Giám đốc thẩm, Tái thẩm.
Như vậy, khi bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi đã ký hợp đồng thì tùy từng mức độ sẽ có những cách xử lý khác nhau.
=> Xem thêm: Thủ tục đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh
Ảnh 2. Bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi ký hợp đồng thì xử lý thế nào?_Hotline: 0972118764
II. TỔNG KẾT PHẦN GIẢI ĐÁP: BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG THAY ĐỔI GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO ĐẤT GIẢM GIÁ SAU KHI KÝ HỢP ĐỒNG THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO?
Kính thưa Quý Khách hàng, từ những tổng hợp và phân tích trên đây, Công ty Luật TNHH TLK xin đưa ra phần giải đáp như sau:
Khi bên nhận chuyển nhượng thay đổi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất giảm giá sau khi đã ký hợp đồng thì tùy từng mức độ sẽ có những cách xử lý khác nhau, cụ thể như sau:
1. Buộc bên nhận chuyển nhượng thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng;
2. Buộc bên nhận chuyển nhượng phải tiến hành bồi thường thiệt hại (nếu có);
3. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bồi thường thiệt hại cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật thì bên kia có thể khởi kiện ra Tòa án đòi bồi thường thiệt hại khi bị vi phạm hợp đồng.
=> Xem thêm: Thủ tục xin giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
III. BẠN NÊN LỰA CHỌN MỘT TỔ CHỨC CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO LÀ TỐT NHẤT?
Một tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín cần có một số tiêu chí như sau:
Thứ nhất: Phải là tổ chức pháp lý chính thống, có giấy phép hoạt động hợp pháp;
Thứ hai: Có Ban lãnh đạo phải là luật sư, giàu kinh nghiệm và có học vị cao thì càng tốt;
Thứ ba: Có đội ngũ luật sư, hệ thống nhân sự bài bản, chuyên nghiệp, được đào tạo kỹ lưỡng;
Thứ tư: Thân thiện, tận tâm và nỗ lực hết sức vì lợi ích của khách hàng. Coi sự hài lòng của khách hàng, chất lượng công việc là danh dự của chính mình;
Thứ năm: Quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, chu đáo, linh hoạt và logic để tối ưu hóa hiệu suất công việc, đồng thời tiết kiệm tối đa thời gian của khách hàng;
Thứ sáu: Giá dịch vụ hợp lý, cạnh tranh;
Thứ bảy: Dịch vụ phong phú cả về lĩnh vực cung cấp tới các gói dịch vụ trong cùng một lĩnh vực để khách hàng lựa chọn gói dịch vụ phù hợp, cũng như có thể hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động;
Thứ tám: Có năng lực Kết nối – Xúc tiến quan hệ thương mại cho khách hàng nếu khách hàng có nhu cầu,…
Việc tìm kiếm cho mình một tổ chức tư vấn pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp và uy tín là điều mà bất cứ khách hàng nào cũng mong muốn. Bởi không ai muốn bị rủi ro thiệt hại cả về tài chính lẫn thời gian mà kết quả lại không đạt được như kỳ vọng. Tuy nhiên để tìm được tổ chức như vậy thì không phải là điều dễ dàng bởi số lượng đơn vị cấp dịch vụ tại thị trường Việt Nam hiện nay là rất nhiều với chất lượng khác nhau.
Một gợi ý cho bạn rằng, Công ty Luật TNHH TLK của chúng tôi tuy không dám nhận là công ty cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất thị trường nhưng Chúng tôi thỏa mãn tất cả các tiêu chí nêu trên và còn nhiều hơn thế, chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn tốt cho Quý vị.
=> Xem thêm: Tư vấn các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI LIÊN QUAN TỚI XỬ LÝ KHI BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG THAY ĐỔI GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO ĐẤT GIẢM GIÁ SAU KHI ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG
Câu hỏi 1: Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ Luật Đất đai 2013, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
- Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Như vậy, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ về đất đai như trên.
Câu hỏi 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng không?
Trả lời:
Căn cứ Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, pháp luật bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực sẽ làm tăng thêm giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng.
=> Xem thêm: Thành phần hồ sơ để khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những tài liệu nào?
Trên đây là một số nội dung tổng hợp tư vấn mà Chúng tôi xin dành tới Quý Khách hàng. Với tư cách là đơn vị cung cấp dịch vụ, chúng tôi luôn thấu hiểu và sẵn sàng đồng hành giải quyết những nhu cầu cũng như những khó khăn mà Quý Khách hàng đang gặp phải. Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ tới số tổng đài: 0972118764 để được luật sư tư vấn trực tiếp (tư vấn hoàn toàn miễn phí).
Xin chân thành cảm ơn Quý khách!
Phòng Tố tụng – Công ty Luật TNHH TLK
CÔNG VIỆC CÔNG TY LUẬT TNHH TLK THỰC HIỆN
1. Tư vấn cho Quý khách hàng tất cả các vấn đề pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
2. Cung cấp tới Quý Khách hàng, đại diện thực hiện tất cả các dịch vụ pháp lý liên quan tới đời sống xã hội, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI
1. Hỗ trợ cho Quý Khách hàng trong việc kết nối – xúc tiến thương mại trong quá trình hoạt động.
2. Chiết khấu % phí dịch vụ khi Quý Khách hàng sử dụng dịch vụ lần thứ hai.
3. Chăm sóc tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật doanh nghiệp trong một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
4. Chăm sóc, tư vấn pháp lý miễn phí về pháp luật thuế - kế toán cho doanh nghiệp trong vòng một năm (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
5. Cung cấp hệ thống quản trị nội bộ doanh nghiệp (nếu Quý Khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp).
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI MỚI NHẤT TẠI ĐÂY
Chúng tôi luôn sẵn sàng làm người bạn đồng hành, tận tâm và là điểm tựa pháp lý vững chắc cho Quý Khách hàng.
Kính chúc Quý Khách hàng sức khỏe cùng sự phát triển thịnh vượng!
Trong trường hợp có nhu cầu cần tư vấn, sử dụng dịch vụ Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH TLK
- ĐT: +(84) 243 2011 747 Hotline: 097 211 8764
- Email: info@tlklawfirm.vn Website: tlklawfirm.vn
